【看中國2020年12月5日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國銀保監會主席郭樹清日前說現在房地產是金融風險最大的「灰犀牛」，輿論認為樓市要發生變化。中共政治局常委韓正12月3日在住房城鄉建設部召開會議，也對房地產市場表態。
12月3日，據官媒《新華社》報導，韓正在住房城鄉建設部會議上表示，落實房地產長效機制，謀劃好「十四五」時期住房工作，堅持因城施策、一城一策，加強房地產金融調控。
韓正說，「要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦。」
這是7月24日後，韓正召開的第二次房地產相關工作會議。
中國銀保監會主席郭樹清日前發表文章《完善現代金融監管體系》強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產與金融業深度關聯。目前，中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
近期，不只是官員就房地產存在的問題頻頻表態，研究機構的報告也顯示出樓市將發生變化。
12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的《中國住房大數據分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》認為，各城市房地產市場的差異化將成為常態。疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。在大分化時代，單純宏觀分析工具難以有效判斷區域房地產市場走勢，房價局部大漲大跌風險將成為防範房地產市場風險的重點，「房價只漲不跌的時代已經過去。局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。」
據《華爾街日報》報導，越來越多有關中國房地產市場的長期研究表明，中國房地產泡沫問題確實是個大問題。房地產過熱，造成資本配置不當。這種資本錯配會拖累生產率，同瞬間崩盤相比，資本錯配發生作用的速度較慢，但造成的破壞性影響卻差不多。
因此，眾多房地產企業資金鏈一旦出現問題，就會發生連鎖反應。
自2002年5月9日，中國國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》之後，商業、旅遊、商品住宅等各類經營性用地被推向市場，房地產正式進入槓桿紅利時代，房產開發商們只要通過融資得到錢，就可以從公開市場上拿地建樓。
利用資金槓桿，融創、碧桂園、恆大、泰禾、富力等地產公司，都在這一時期成功實現規模擴張，銷售額從百億躍進到千億。
隨後的20年間，房價、地價被越炒越高，致使地產全行業負債率水平居高不下。
據《財經》雜誌報導，2020年，房企債券到了還本付息高峰期，全年房企債券合計到期約8365億元，比2019年增加1880億元。
據不完全統計，截至2020年10月31日，中國已有453家房企發布破產公告，平均每天約1.5家房企破產倒閉。
2020年初，受疫情影響，工地停工、售樓處關門，房企日子越發艱難。開發商們一邊降價、打折、促銷、回款，一邊等待政府的救市政策，希望重新回到「正軌」，能繼續融資擴大規模，拿地建房。
雖然2020年以來，中國央行不斷釋放流動性救市，但「三道紅線」徹底擊碎了房地產企業的夢想。無奈，房地產業只能加大發債力度。
所謂 「三道紅線」是指：1.剔除預收款後的資產負債率大於70%；2.淨負債率大於100%；3.現金短債比小於一倍。依據觸線條數，房企被分為「紅橙黃綠」四檔，若全未觸線，則有息負債規模年增速不超過15%，每觸碰一條，年增速上限降低5%，全部踩線，則有息負債規模不得再增加。
大型房地產開發商萬科的董事長郁亮認為，「三道紅線」徹底給地產金融紅利時代畫上了句號。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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