楼市果然要出事 中共政治局常委也表态了

【williamhill官网 2020年12月5日讯】（williamhill官网 记者李正鑫综合报导）中国银保监会主席郭树清日前说现在房地产是金融风险最大的“灰犀牛”，舆论认为楼市要发生变化。中共政治局常委韩正12月3日在住房城乡建设部召开会议，也对房地产市场表态。

12月3日，据官媒《新华社》报道，韩正在住房城乡建设部会议上表示，落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，坚持因城施策、一城一策，加强房地产金融调控。

韩正说，“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”

这是7月24日后，韩正召开的第二次房地产相关工作会议。

中国银保监会主席郭树清日前发表文章《完善现代金融监管体系》强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产与金融业深度关联。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

近期，不只是官员就房地产存在的问题频频表态，研究机构的报告也显示出楼市将发生变化。

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》认为，各城市房地产市场的差异化将成为常态。疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。在大分化时代，单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点，“房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。”

据《华尔街日报》报道，越来越多有关中国房地产市场的长期研究表明，中国房地产泡沫问题确实是个大问题。房地产过热，造成资本配置不当。这种资本错配会拖累生产率，同瞬间崩盘相比，资本错配发生作用的速度较慢，但造成的破坏性影响却差不多。

因此，众多房地产企业资金链一旦出现问题，就会发生连锁反应。

自2002年5月9日，中国国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》之后，商业、旅游、商品住宅等各类经营性用地被推向市场，房地产正式进入杠杆红利时代，房产开发商们只要通过融资得到钱，就可以从公开市场上拿地建楼。

利用资金杠杆，融创、碧桂园、恒大、泰禾、富力等地产公司，都在这一时期成功实现规模扩张，销售额从百亿跃进到千亿。

随后的20年间，房价、地价被越炒越高，致使地产全行业负债率水平居高不下。

据《财经》杂志报导，2020年，房企债券到了还本付息高峰期，全年房企债券合计到期约8365亿元，比2019年增加1880亿元。

据不完全统计，截至2020年10月31日，中国已有453家房企发布破产公告，平均每天约1.5家房企破产倒闭。

2020年初，受疫情影响，工地停工、售楼处关门，房企日子越发艰难。开发商们一边降价、打折、促销、回款，一边等待政府的救市政策，希望重新回到“正轨”，能继续融资扩大规模，拿地建房。

虽然2020年以来，中国央行不断释放流动性救市，但“三道红线”彻底击碎了房地产企业的梦想。无奈，房地产业只能加大发债力度。

所谓 “三道红线”是指：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于一倍。依据触线条数，房企被分为“红橙黄绿”四档，若全未触线，则有息负债规模年增速不超过15%，每触碰一条，年增速上限降低5%，全部踩线，则有息负债规模不得再增加。

大型房地产开发商万科的董事长郁亮认为，“三道红线”彻底给地产金融红利时代画上了句号。

(文章仅代表作者个人立场和观点)