在澳洲購買自住房如何選擇貸款利率

在澳洲，首次置業者購買自住房的時候，通常要向銀行申請貸款預批。購房者即便有一份全職工作辛苦積攢了首付款且有幸獲得銀行的足額貸款購房，還面臨如何選擇貸款利率的問題。澳洲銀行制定的貸款利率很靈活，購房者根據自己的實際情況應如何選擇貸款利率呢？是本息同還的浮動利率還是固定利率划算呢？通常我們可以先橫向比較各個銀行的浮動或者固定利率，選擇相應利率低的貸款銀行。澳洲四大國有銀行的購房貸款的市場份額達到了60%，利率差別不大。小銀行由於沒有競爭優勢，通常可以提高優惠的貸款利率。那麼在同一間銀行，應該如何選擇浮動和蜜月期的3-5年的固定利率呢？假設某間銀行的浮動利率是A,固定利率是B，我們舉例如下：

1當A>B，在房地產市場繁榮，房價處於上升通道期間，A值預期會增大，B值不變，我們毫無懸念會選擇固定貸款利率B。當A
2當AB，我們就要分析在最近兩年期間，房價的下降幅度和自住房貸款需求能否導致銀行的貸款浮動利率A值小於B值，如果答案是肯定的，我們還是選擇浮動利率A，否則選擇固定利率B。

那麼有人會問如何判定房地產市場走勢？那就要看澳洲大城市每月或者每季是否有新增的全職崗位和全職崗位的就業率。全職崗位就業率提高，預示著購房貸款的實際需求增加，房價上升，銀行會提高貸款浮動利率。澳聯儲是否降低基準利率也是個重要指標，但是澳洲銀行的購房貸款利率不一定總是跟隨澳聯儲行動同步。通常情況下，澳聯儲一旦降息，銀行也會相應降低貸款利率。那麼怎麼判斷澳聯儲會降息呢？如果通貨緊縮，消費低迷，澳聯儲為了刺激消費就會降息。還有一個重要的指標就是國有銀行的存款利率，如果同期的存款利率一路走低，比如今年三月的半年存款利率比今年一月的半年存款利率低，而今年六月的半年存款利率比今年三月的半年存款利率還，說明銀行預期澳聯儲會在最近幾個月降息。

銀行除了提供本息同還的月供款方式，還會提供3-5年的只付息的月供款方式，如果購房人在貸款後最近幾年面臨收入減少，生活費用增加，可以選擇這種只付息的方式（interest only）,因為只付息的月供款會比本息同還的月供款要少。否則最好選擇本息同還的方式，尤其是長達30年的貸款，因為自住房貸款產生的利息不能享受澳洲的負扣稅政策。此外，澳洲各個銀行會根據澳洲的經濟狀況和預期需要完成的當年利潤目標制定非常靈活的利率政策，每季甚至每月的貸款利率都在發生變化，所以貸款人為了享受更好的優惠利率可以轉貸到其他銀行（refinance）。不過貸款人需要注意在規定的期限內轉貸是否會被首次提供貸款的銀行罰款或者產生額外費用。