在澳洲购买自住房如何选择贷款利率

在澳洲，首次置业者购买自住房的时候，通常要向银行申请贷款预批。购房者即便有一份全职工作辛苦积攒了首付款且有幸获得银行的足额贷款购房，还面临如何选择贷款利率的问题。澳洲银行制定的贷款利率很灵活，购房者根据自己的实际情况应如何选择贷款利率呢？是本息同还的浮动利率还是固定利率划算呢？通常我们可以先横向比较各个银行的浮动或者固定利率，选择相应利率低的贷款银行。澳洲四大国有银行的购房贷款的市场份额达到了60%，利率差别不大。小银行由于没有竞争优势，通常可以提高优惠的贷款利率。那么在同一间银行，应该如何选择浮动和蜜月期的3-5年的固定利率呢？假设某间银行的浮动利率是A,固定利率是B，我们举例如下：

1当A>B，在房地产市场繁荣，房价处于上升通道期间，A值预期会增大，B值不变，我们毫无悬念会选择固定贷款利率B。当A
2当AB，我们就要分析在最近两年期间，房价的下降幅度和自住房贷款需求能否导致银行的贷款浮动利率A值小于B值，如果答案是肯定的，我们还是选择浮动利率A，否则选择固定利率B。

那么有人会问如何判定房地产市场走势？那就要看澳洲大城市每月或者每季是否有新增的全职岗位和全职岗位的就业率。全职岗位就业率提高，预示着购房贷款的实际需求增加，房价上升，银行会提高贷款浮动利率。澳联储是否降低基准利率也是个重要指标，但是澳洲银行的购房贷款利率不一定总是跟随澳联储行动同步。通常情况下，澳联储一旦降息，银行也会相应降低贷款利率。那么怎么判断澳联储会降息呢？如果通货紧缩，消费低迷，澳联储为了刺激消费就会降息。还有一个重要的指标就是国有银行的存款利率，如果同期的存款利率一路走低，比如今年三月的半年存款利率比今年一月的半年存款利率低，而今年六月的半年存款利率比今年三月的半年存款利率还，说明银行预期澳联储会在最近几个月降息。

银行除了提供本息同还的月供款方式，还会提供3-5年的只付息的月供款方式，如果购房人在贷款后最近几年面临收入减少，生活费用增加，可以选择这种只付息的方式（interest only）,因为只付息的月供款会比本息同还的月供款要少。否则最好选择本息同还的方式，尤其是长达30年的贷款，因为自住房贷款产生的利息不能享受澳洲的负扣税政策。此外，澳洲各个银行会根据澳洲的经济状况和预期需要完成的当年利润目标制定非常灵活的利率政策，每季甚至每月的贷款利率都在发生变化，所以贷款人为了享受更好的优惠利率可以转贷到其他银行（refinance）。不过贷款人需要注意在规定的期限内转贷是否会被首次提供贷款的银行罚款或者产生额外费用。