不可小覬的澳洲樓花公寓的八大風險

隨著更多的新移民和留學生來澳洲生活學習，像悉尼，墨爾本大城市的市中心（俗稱CBD）的地理位置具有郊區無可比擬的優勢，它不但為居民提供了購物和娛樂的便利，還經常舉辦來自各國的風情文化藝術節，讓我們體會到悉尼墨爾本等移民城市的多元文化的豐富性和包容性。可是市中心面積不大，寸土寸金，不可能開發更多的別墅，為了容納吸引更多的居民在市中心居住，很多開發商就會開發更多的公寓以獲得更高的利潤。可是對於房地產中介極力宣傳推銷的樓花公寓（俗稱off-plan），無論是海外人士，還是澳洲本地的首次置業者，購買投資房的人士，都需要注意澳洲樓花公寓的以下八大風險：

1. 由於是樓花公寓，開發商委託房地產中介在取得預售50%以上的樓花公寓時候，該項目才能破土動工，所以往往沒有實景圖。客戶尤其是澳洲政府規定只能購買新房的海外投資者只能根據戶型模型和相應的網站，來瞭解周邊在建和將建的項目高度，來預測實景圖。所有的樓花公寓不但廁所和浴室封閉沒有窗戶的，而且一些開發的樓花公寓有的臥室也是沒有窗戶的，影響到採光和透氣性。這樣的樓花公寓一旦建成後，即便在優越的地理位置對租金影響不大，但是會影響到將來成為二手房的轉手銷售。筆者認識一個當年買了這樣的樓花公寓的朋友，因為該公寓靠近南十字星火車站，作為投資房，他獲得不錯的租金收益，可是委託中介銷售該二手公寓，即便賣價讓利幾萬，可是還是很難成交。

2. 由於開發商見開發公寓有利可圖，所以蜂擁而起爭相在市中心開發公寓。由於公寓市場面臨供大於求，投資人即便在地理位置優越的市中心的公寓擁有不錯的租金收益，可是比起有地的別墅和UNIT，樓花公寓很難保值升值，所以轉售很難獲得利潤的空間。

3. 由於開發商見開發公寓有利可圖，所以蜂擁而起爭相在市中心開發公寓。由於公寓市場面臨供大於求，如果市中心沒有新增的就業崗位或者留學政策發生變化導致留學生減少（比如澳洲移民局減慢了審理留學生簽證的速度或者市中心的大學提高了學費），考慮到還有原有的待租二手公寓的競爭，那麼市中心的新增的樓花公寓租金預期收益就會下降。開發商交樓後，投資人的租金收益能否抵消貸款的月供款都是一個未知數。

4. 當投資人購買樓花公寓，簽訂合同的時候，往往需要交10%的房價款作為定金。在項目竣工，交割樓花公寓的時候，如果正值房地產市場蕭條，銀行在貸款前會重新評估該公寓的市場價。如果該公寓在竣工時的市場價低於開發商給與的預售價，會影響到投資人在銀行的貸款額度，投資人也許會被銀行要求更多的首付款，打亂投資人的理財計畫。

5. 由於Council追求眼前利益，為了徵收更多的地稅（Council Rate），沒有有效有序的城市擴展規劃，盲目允許開發商擴張開發市中心等黃金地段的公寓項目，導致生活的人口密度集中，無疑會造成該區域停車位，醫院病床和學校師資力量的捉襟見肘，尤其是學區房地段，而造成了很多隱患。華人區Boxhill就是最明顯的例子。

6. 樓花購房合同的日落條款會讓購房者損失投資機會成本，令故意拖延項目竣工時間的開發商免責。日落條款（Sunset Clause）是購房合同中規定開發商所承諾的最晚交房日期與救濟方式的條款，即明確了購房合同中部分或全部條款的無效日期。在這種情況下，如果在開發項目進展不順利，如因審批、施工或者資金原因導致項目完工重大延誤的情況下，允許開發商或者買房者解除合同，並且不承擔違約責任。一些開發商會利用日落條款故意超出竣工時限，退還購房者定金，指望以更高的價格出售房產。這意味著買方定金在解約前被束縛在開發項目中，將錯過其他投資機會的資本增值。2015年悉尼wollicreek某開發商利用「日落條款」強行與購房者解約，以便將房產以更高價格再出售。2015年這一案例也推動了2016年新南威爾士州對於期房日落條款的改革，根據新規，開發商不可以單方面或自動取消購房合同。開發商在行使日落條款取消合同前必須徵得購房者同意，需要給買方28天的書面通知，清楚寫明工程延期和撤銷合同的原因。說明為什麼不能在日落時間之前完工。開發商要取得買家書面同意書後才可以撤銷合同；如果業主不同意，開發商必須向最高法院提出申請，就終結合同給出正當理由，要從新州高等法院拿到一個准許令才能取消合同。然後澳洲其他州還有沒有對購房合同的日落條款進行改動，以便保護購房者的利益。

7. 樓花公寓項目潛在質量問題引起開發商和建築商互相推卸責任，造成這樣的樓花公寓市場價值縮水，正在還月供款的業主如果轉售會損失慘重，需要承受樓花公寓建築質量的風險。新南威爾士大學城市未來研究中心（UNSW City Futures Research Centre）2012年的一份報告發現，自2000年以來建造的公寓，有85%存在重大缺陷；2015年的另一份報告發現，修復新公寓樓故障的平均成本是原建築成本的27%。

典型的例子就是悉尼的Opal Tower,這幢公寓樓由澳大利亞開發商Ecove斥資1.65億澳元建造，並根據新州政府的重大開發項目法獲得「綠燈」。由於這幢34層公寓樓出現的一個嚴重裂縫，迫使住戶在平安夜被大規模緊急疏散。之後新南威爾士州政府下令對悉尼Opal Tower公寓樓的結構完整性進行「全面調查」，結果至少51間公寓被認定結構不安全。目前開發商Ecove建築商Icon互相推卸責任，與購房者和租客依然糾纏不清。造成該公寓大樓質量問題的原因是1998年引入的新建築私人認證制度，開發商可以自己選擇並支付私人認證機構。該認證系統的一個特點是，如果承包商提供了所謂的「合規證書」，認證人就可以在特定的交易上簽字，認證人不必親自檢查工作，只需在文書上簽字即可，這包括私人機構認證和市議會認證，都是這樣的操作。這被稱為「自我認證」，他們自己監督自己。大型項目所需的大量此類證書中，只要有一份是不可靠的，建築就會出現重大問題。

樓花公寓另外一個引起關注的質量問題就是建築包層的可燃性材料。2017年6月，一場大火燒燬了倫敦24層的Grenfell公寓樓，導致72人死亡，突顯出了許多高層建築包層的高度易燃的問題。2014年11月，一場大火在僅僅10分鐘時間內就席捲了墨爾本Docklands區的13層Lacrosse大樓，該大樓就有類似的包層，迫使500多人撤離。據統計，新州435棟公寓建築被確定為有潛在高風險可燃包層，而這些公寓的業主普遍認為開發商應該支付拆除和更換包層的費用，可是一旦超過樓花公寓交割後建築質量的6年保質期，業主將不得不申請新的抵押貸款自行解決更換包層的費用，以確保居住安全。維州建築局（Victorian Building Authority）去年發現Bentleigh區270 Centre Rd上的一棟三層大樓含有危險的易燃物質，建築覆層內潛在著非常危險的易燃物，如果必須更換包層，業主可能面臨每個公寓30,000澳幣到60,000澳幣的巨額維修費用.維州外包層特別小組（Victorian Cladding Taskforce，以下簡稱VCT）威廉亚洲官网 數據顯示，44座建築存在巨大安全隱患，其中多座建築的外包層需要被拆除。這些高危建築多數為2至3層樓高，僅有1個出口，且缺乏滅火裝備。專家小組將232座建築標記為高危等級，228座建築標記為中度危險等級。同時，維州政府所有並負責租賃的約4700座建築，有384座建築覆蓋易燃外包層，其中21座建築的火災隱患最大。經過全州範圍的審查後，VCT發現維州建築廣泛使用危險建築材料。

8. 購買樓花公寓的業主尤其是海外買家還有被沒收定金及首付的風險。

2015年，准業主L在昆士蘭州黃金海岸核心地段衝浪者天堂購買了項目名為Markwell的兩套期房（off-the-plan）公寓，並每套支付了20%的首付，當時開發商說是預計2018年-2019年完工。然而直到上個月，也就是2019年2月，整個項目還沒有挖土動工的跡象。2月初，L的律師收到了開發商代表律師的來信，準備協商延期「日落日期（合同規定的最遲交房日期）」，並補簽合同。

溝通商酌過程中，開發商律師聲明購房的業主沒有按照合同提供「身份證明」，所以認為業主合同違約，沒收首付及利息，同時保留追訴業主造成其他損失的權力。我們通過律師翻看了當時L簽署的合同，確實是有這麼一條：需要提供客戶的認證身份證明，如果不在合理的時限內提供，開發商有權終止合同。但是合同中同樣沒有設一個具體時間點，也沒有說以這種方式終止合同，開發商有權沒收首付款——律師解釋：其他大多數開發商在正常情況下只要在房屋建好交割之前提供給開發商律師就好，買賣雙方一般都不會由於這個條款尤其是身份證明提供的時間點出現什麼爭議。對於身份證明的要求標準也比較寬泛，一般海外買家只要通過GP（太平紳士），律師或者大使館認證過的護照之類的身份證明複印件都可以接受。

有九年澳洲房地產銷售經驗的簡先生評論：事實就是合同簽約交換過了3年多，整個項目開發商連地基都沒有挖，開發商反倒找了個身份證明的藉口來退出合同。市場上確實也有開發商因拿不到開發貸款、沒有DA批文等種種原因導致項目逾期取消合同並退回首付款的，但是退出合同還想把客戶首付款吞掉的開發商，這麼多年來還真是頭一遭聽說。我們通過其他業內人士瞭解到L的案例不是一單，目前收到開發商要解除合同併吞掉首付的客戶，據不完全統計，已經有100組以上了。而且套路都是一樣的：開發商在18年底，恰巧在聖誕節前讓律師發信，要客戶的身份證明，並且只給出了21天的時間期限。如果此開發商通過了這種手段成功解約同時找找藉口就能吞掉購房者的首付款，首先受損的就是澳洲期房產業甚至整個房地產市場的信用度以及安全係數——在開發商建不起來房子的情況下還能找藉口來沒收首付款，那麼以後的開發商都會想各種方式鯨吞客戶的定金和首付。房地產市場好的時候，開發商吃了首付，毀約之後還能加價賣；市場不好的話，就像本案例中黃金海岸的開發商一樣，找個藉口把首付吃掉然後繼續屯著土地，等市場起來了再說。澳洲期房市場甚至整個房地產市場，之所以運行良好並能保持繁榮，其立足點還是在於「信用」，有了信用，開發商可以得到市場認可，得到銀行的開發貸款額度，最後按時按量完成項目建設，收到預計利潤；投資者則順利交割滿意的物業，獲得升值和租金收益並積累財富投資下一套物業。

基於上述八大風險，購買澳洲樓花公寓的房產投資者一定要瞭解房地產市場的走勢，開發商和建築商的口碑並且仔細閱讀購房銷售合同，以免陷入圈套和誤區，慘遭不必要的損失，甚至引起冗長拖沓的訴訟和糾紛。