商品房銷售面積和銷售額增速斷崖式下跌。（圖片來源：Yuttana Studio/Adobe Stock）
【看中國2019年3月18日訊】3月14日，中國國家統計局公布的經濟數據當中，有一個數據不太起眼，大家也沒有太上心，這就是全國商品房銷售面積和銷售額增速，數據顯示，2019年1-2月份，銷售額只增長2.8%，而銷售面積則是-3.6%，在圖形上的反應，均是斷崖式下跌，畢竟2018年1-12月的數據，還是12.2%，和1.3%，跟去年同期更是沒辦法比，2018年1-2月份，兩個數據分別是15.3%和4.1%。
從區域數據來看，東部區域、東北區域商品房銷售面積、銷售額上，均同比較大幅度負增長；而與之形成強烈對比的是，中西部則銷售面積基本保持正增長，在銷售額上更上一層樓。換句話說，樓市出現了新的狀況，東冷西熱，越是發達地區，房價越高的地方，樓市降溫越是明顯，而西部省份仍然樓市較為平穩。但是，這幾年一直人口流出的東北地區，商品房也在逐漸滯銷。換句話說，西部這個平穩可能也僅僅是暫時的，畢竟比他經濟好的東部，和比他經濟差的東北部，以及跟他經濟差不多的中部，都開是出現了滯銷的傾向。
成交慘淡，必然影響開發商的信心，樓市銷售不暢，已經傳導到了土地市場，1-2月土地購置面積為1545萬平方米，同比下降34.1%。但奇怪的是，房地產投資卻逆向上升，2019年1-2月份上升為11.6%，去年1-12月才有9.5%，那麼這種背離說明什麼呢？與樓市銷售矛盾嗎？其實並不矛盾，因為樓市他是有傳導鏈條的，從拿地到開工，總有個時間準備，拿地的高峰，一般比開工的高峰早6-8個月，而1-2月份這個開工的高峰出現，可能恰恰反映了開發商預期變差，所以才會集中力量施工，企圖盡快開工，盡快回款。把資金都從土地市場轉向了施工投資，意圖其實就是在收縮而不是繼續擴張。
對於政策層面來說，其實有兩個維度，一個是房地產經濟，另一個是民生，民生才會考慮房價，而房地產經濟，更多的是參考商品房銷售和土地購置，不會考慮房價，所以現在總體房價平穩，但房地產經濟已經出現了嚴重的下行壓力，那麼現在至少可以判斷，樓市調控應該不會再收緊了。會繼續維持現狀。甚至在一些財政出現困難，或者確實出現房價下行壓力過大的地方，逐漸鬆動調控政策。樓市從防止大起，已經開始轉為防止大落。畢竟今年很特殊，各行各業，各個部委都會穩字當頭，不敢出一點差池。
所以，如今樓市流動性已經開始轉向，房地產銷售開始放緩，買房的人逐漸減少，未來政策上必然向新建商品住宅傾斜，畢竟商品房代表開發商利益，只有讓開發商得利，土地市場才能好轉，金融系統才能穩定。這是一個完整的利益鏈條，至於二手房，實在跟政策沒什麼太大關係，二手房賣高價好處都是房東的，所以這塊必然有保有壓，積極推動新房銷售，抑制二手房市場。最終讓這個市場進去容易，退出難。越來越多的新房供應，而人口並不增長，那麼結果其實一定會發生二手房的流動性危機。當然買來自己住跟你關係不大，而如果想要投資，就要想清楚。賣的時候可能是個很大的問題。
比如北京，今年7萬套限競房壓頂，最近開盤的樓盤，價格明顯都低於周邊二手房價格，甚至一下就拉低20-30%，比如中海地產在望京的一個項目，69000入市，周邊10幾年房齡的二手房價基本都在8萬以上，甚至好一點超過10萬，所以這可能會一下拉低周邊二手房的價格，這樣的限競房今年北京有的是，所以想賣二手房的，可能要早點出手了。等你家周邊的限競房開盤銷售了，你的房子恐怕就更難出手了。而上海好像比北京房價下跌的更厲害，上海的一些朋友，已經在討論房價會跌多少了，據說預期已經開始改變，現在實際成交都會有10%左右的議價空間。在大城市，其實保障房在過去兩年都是在集中建設，今年會出現供給高峰，那麼對於平抑房價會有明顯的作用。
至於那些二線城市來說，之前快速上漲的幾個城市其實都不樂觀，比如杭州，青島，合肥，福州，廈門，成都，武漢，西安。這些地方壓力都很大，說白了就是之前漲的太快，收入跟不上房價的漲幅，所以後勁不足，現在希望能夠通過人口放開來多爭取一些年輕人過來落戶，這個符合國家大戰略，也是一個比較合理的放鬆調控的藉口，所以今年如果房價還有堅挺甚至上漲的，一定會是這些爭搶人口的二線城市。但現在還看不出來，誰能夠最終贏得這場人口爭奪戰，恐怕要到畢業季的時候，才能有結論。
三四線城市，大家就不要抱有幻想了，最多下半年，大家就會切實感覺到房價已經涼了。但那時候為時已晚，如果你不趁著上半年脫手，下半年幾乎就賣不掉了。放鬆限購也沒用。三四線總體供大於求十分嚴重，沒有貨幣化安置推動，立馬就會陷入死水一潭，鼓聲停止，花在誰手上，誰就要倒霉了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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