房價不能跌：蘭州、合肥鬆綁只是開始…

【看中國2018年1月12日訊】房地產調控放鬆了？表面上，沒有。

對蘭州、合肥放鬆調控的解讀，似乎是誤讀。這不叫放鬆調控，這叫一城一策，不許一刀切，住建部會議通過了的，中新社發了評論，官方新華社的文章做了背書，連中證也表示，這是調控的精細化，而不是放鬆。

但傳遞給市場的信息，就是調控放鬆了，有些人「載歌載舞」。

蘭州為什麼要唱到風口浪尖？因為不得不站。

1月5日晚上6點，蘭州市住房保障和房產管理局發布《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，對現行的房地產市場調控政策進行調整，採取「部分取消限購＋部分增加限售」。取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。核心城區繼續限購，但不再提供社保證明和納稅證明。要求對城關區、七里河區、安寧區、西固區範圍內（含高新區、經濟區、九州開發區，不包括高新區榆中園區）的住房實施限售，取得房產證三年以上不准出售。

這當然是放鬆，只不過是有限度的放鬆。城市偏遠的地方，就想買就買吧，核心城市限購，但是不再提供社保納稅證明了，放鬆了一大截。

城市核心區域三年之內不准賣，相當於政府強行做多，封堵住蘭州的房價三年內大跌的空間。等你三年後想賣，誰知道市場會變成什麼樣？

蘭州之所以要這麼幹，就是一條，維護房地產市場的穩定，發展蘭州周邊板塊，蘭州的地理位置有天然侷限，黃河相隔，不拓展不行。而且，蘭州負債率太高。

根據國泰君安2017年9月27日發布的研報，地市級政府負債水平和債務風險，蘭州、昆明、南寧、貴陽市負債率最高，蘭州、南寧、昆明、貴陽和成都市償債率最高。

相對於地區綜合實力，蘭州、昆明、南寧負債率風險和償債率風險值均最高。省會城市中，蘭州、昆明、南京市的債務風險偏高，償債保障壓力相對較大。

看看，地級市裡面負債高離不開蘭州，不賣地還有其他什麼辦法？這就是一根救命稻草，得緊緊抓住。

土地要賣出去，起碼房價不能跌，得穩定，還得上漲。

根據搜狐焦點的數據，2017年，蘭州土地總成交量13954.57畝，其中商服/商住用地4536畝，總成交量較2016年上漲約98.51%，其中商服/商住用地成交量較2016年上漲約37.96%。

土地集中在周邊板塊，蘭州新區、榆中縣等板塊土地成交量直線上升；主城區（城關區、七里河區）土地成交量較2016年大幅下降。正因為如此，土地總量大漲近一倍，土地成交總額134.58億元，僅比去年上漲31.63%。

如果周邊板塊發展不起來，房子賣不出去，會變成蘭州最可怕的庫存噩夢。別忘記這一輪上漲之前，蘭州的房地產庫存。

蘭州房價在漲。

主城區交易活躍。2017年，蘭州房地產市場活躍的在售新房共112盤（不含商業及寫字樓），其中城關區38盤，七里河區22盤，安寧15盤，西固5盤，榆中19盤，新區7盤，其他地縣6盤，在這些項目中2017年住宅價格最高的是鴻運潤園珺墅28000元/㎡（別墅），普通住宅最高的均價也達到了18600元/㎡（亞太萬佳潤澤園）。

2017年新建商品房銷售價格，主城區漲得最快，城關漲幅較高，2017年房價漲幅最高達4100元/㎡；漲幅較低以新區、榆中為例，漲幅平均保持在200-400元/㎡左右，有少數樓盤向下調價。

房地產生產、庫存量大的地區，必須放開限購，不然，這兩年拍出去的周邊土地怎麼辦，這樣下去遲早要出事。

截止2017年12月31日，蘭州三縣六區獲得預售證的新增商品房供應面積為753.56萬平米，已售182.05萬平，2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米，當年去化率24.16%。

雖然蘭州房價上漲，但在調控的壓力下，去化率不算太高。蘭州放鬆調控，就是為了保持蘭州房地產市場穩定，保證蘭州債務不崩盤，給蘭州經濟發展騰出一點空間。

如果上頭不同意，估計蘭州也不敢大張旗鼓地一城一策，庫存高、債務高的城市，是可以學蘭州的。

合肥為什麼要放鬆呢？

有意思的是，合肥沒有發布正式消息，而是以回覆市民的方式，悄悄做出調整，可見合肥政府有多麼膽戰心驚。

1月3日，合肥國土局回覆市民房價過高的問題，指出房企定價是市場行為，企業自住定價，政府無權決定。

從2016年11月開始，合肥對市轄區和長豐縣、肥西縣、肥東縣範圍內的居住用地（含商住用地）實行「限房價、限地價」的土地拍賣方式，要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。具體由物價部門會同房地產管理部門負責監督落實。但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒有此項規定。

潛台詞很清楚，2016年11月是個門檻，從那個時候開始，合肥兩限拍賣土地，在11月之前拍到地王的，房價政府不管，很有可能會上升。否則，拍地的開發商就算掉進了合肥的大坑裡。

合肥政府被談得頭大，比較謹慎，一直在觀望。

他們現在有點兒動作，是因為有後手。未來合肥將有12140套低價安置房入市，完全可以對沖合肥高價盤，保持合肥房價維持在11000元/㎡的水平上不動搖，用儲備的低價盤為高價盤做掩護。所以，我們現在不大用一手房數據，造起來太容易。

其他二線城市政府，早就以發展的名義，開始了人才爭奪戰，房地產市場變相鬆動。

南京、武漢、鄭州、西安、成都、重慶、長沙、濟南、青島、東莞、昆山，基本上，35歲以下本科學歷可落戶不限購。北京、上海被控制，人才總要有個入口，上面這些城市是中國新的經濟脊樑，也是新入口城市。

就是房地產轉移到二線城市的明顯特徵，高負債，經濟發展快，大學生流入多，面積迅速擴張，房地產被允許一城一策。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)