中國本輪房地產調控肯定會變得虎頭蛇尾(圖)

一些城市放鬆樓市調控的信息不絕於耳。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年1月10日訊】關於一些城市放鬆樓市調控的信息不絕於耳，有人說是誤讀，有人說真的放鬆了。媒體不斷找我解讀，說實話，我根本無需對每個城市的政策咬文嚼字，也知道政策究竟發生了什麼變化。

我在過去曾經講過，中國房地產政策最大的問題不是政策有沒有用，而是政策從來都沒有堅持過。從中國房地產政策的歷史軌跡看，房地產調控政策很少超過兩年的，這是一個基本的事實。所以，每一次調控即將見效的時候，地方政府都會有各種名義放鬆調控，要麼是直接出臺放鬆的政策試探輿情，要麼在執行上睜一眼閉一眼，套路和把式基本沒有變過。所以，當我看到有人很認真地咬文嚼字對每個城市的政策進行解讀的時候，我覺得既可愛又可悲。文字的真實意思其實是次要的，更重要的是，在這個時候放出一些信號，究竟想傳遞什麼樣的信息，這才是最重要的。

所以，我首先要表達的是，並不存在對房地產政策放鬆的誤讀。起碼從目前傳出緋聞的一些城市看，的確實實在在放鬆了調控，這和語文水平沒有任何關係。比如蘭州（說實話，我們蘭州能撈到出名的機會真的不多，所以我不願意出來潑冷水人為降低熱度），本輪放鬆調控的始作俑者。儘管媒體不斷的解釋，蘭州並沒有明顯的放鬆，只是把去年8月「加強版調控」取消了，調控基本回抽到了去年4月時的力度。還有人說，蘭州只是取消了西固區、九州開發區、高坪等偏遠區域的住房限購政策，核心區域並沒有放鬆。可是，不管如何，放鬆的確是事實啊。而且，在我看來，蘭州核心區域和偏遠區域的區別並不是很大。至於南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買房政策，實質上也是一種放鬆，這是事實。

放鬆就是放鬆，這是事實。但不承認放鬆的事實，這也是過去每一次房地產調控博弈到最關鍵時刻的特點。過去也是這樣，一些城市一方面絞盡腦汁為調控鬆綁，另一方面，如果輿情反應很大，則想方設法解釋並非鬆綁。這也是過去的老遊戲了。我其實一點都不奇怪。面對2017年很多城市在嚴厲的調控之後，市場迅速降溫的事實，對房地產依舊過度依賴的地方政府肯定會想辦法為調控鬆綁。在去年的時候，有媒體還斬釘截鐵地認為，本輪房地產調控不會虎頭蛇尾，我則明確表示，肯定會「虎頭蛇尾」。在我看來，本輪房地產調控肯定會虎頭蛇尾的一個重要原因不是政策不嚴厲，而是過於嚴厲，而且違背市場的基本規律，是不可能持續的。

比如，本輪以限購、限售、限價、限貸、限離為特徵的調控政策，目的性非常明顯，就是短期讓市場降溫，而且我過去一直強調，這些政策如果堅持，一定會影響市場的預期，一定會讓房地產降溫。我在2016年預判2017年房地產要變天就是基於這種邏輯。比如限價政策，一些城市，不管土地價格，卻規定新房銷售價格不能超過2016年10月份的價格，導致一手房和二手房價格剪刀差很大，開發商為了規避政策，要麼不開盤，要麼通過各種名目收取裝修費，車位費，茶水費等費用。一些城市，開發商執行限價的結果，是二手房和新房價格的倒掛，導致出現瘋狂的搶房局面。但是，這些嚴厲的調控，只是讓市場冷凍，如果時間長一點，對市場的影響就會很大，市場必然出現暴跌的行情，但暴跌是任何一方不願意看到的，所以一點效果顯現，就會嘗試放鬆調控。

為什麼民眾對於房地產政策的細微變化，總是會引發很大的反響。這就又回到我講的「塔西佗陷阱」，那就是，中國的房地產政策無論如何表態，無論政策如何嚴厲，無論房價多高，大家集體行動的邏輯就是：不再相信政策會堅持，也不再相信政策真的抑制房價。這種對政策一致投不信任票的「集體行動的邏輯」背後，折射的是政策屢屢無效，長效機制又處於真空狀態下，買房者無奈又悲壯的選擇。

1998年以來，我們幾乎每年都出台大量的房地產調控政策：房價快速漲的時候抑制，房價要掉的時候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我從來沒有見過哪一個產業像房地產一樣，這樣做的結果，就是政策的信譽蕩然無存。

當然，對於包括蘭州在內的一些城市半推半就羞答答的鬆綁，我早已經習慣，但是，我認為，包括熱點城市的大面積政策的鬆綁至少要到今年三季度以後。不管多麼放蕩的政策，這都是必須堅持的時間底線。

所以，現在是一些無關緊要的城市的嘗試，以後會看到更多的城市的加入。政策遲早會放鬆，意味著目前的調控政策本身的公信力仍然很脆弱，調控的邊際效應已經發揮殆盡。要讓中國房地產市場健康，絕非幾句漂亮的口號或者堅決的表態能夠解決的。我們需要真正認識房地產的基本規律，並紮紮實實去構建一個真正穩定預期的政策體系，否則，很難跳出「俯臥撐」的怪圈。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)