故鄉的樓市：想說愛你不容易……(圖)

【看中國2017年2月4日訊】對於生活在一二線城市的新移民來說，新年返鄉是一件風險極大的事情。

買票困難、人情債太多、被逼婚等等，其實都不算什麼——最危險的是：故鄉樓市的誘惑！

北上深的房價，動輒已經是每平米六七萬元；天津、南京、杭州、鄭州這類城市的新房，往往也已經超三奔四（萬元）了。當新移民們回到故鄉時，驚訝地發現：自己所在地級市房價只有六七千，縣城只有三四千！而且，銀行趕著給貸款，開發商哭著喊著要把房子賣給你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年，發現自己手裡的錢連個首付都不夠。有的人甚至連「房票」所需要的社保年限都還沒有攢夠，眼看著房價絕塵而去，首付比例越調控越高，無奈徹底地失去了追趕的信心。

要不，就在家鄉買套房子吧，付個首付，按揭壓力也不大。雖然暫時用不上，但至少搭上了樓市的車。即便三四線城市的樓市是趟慢車，也比拿著現金裸奔好吧。更何況，家鄉的樓盤看起來也不比北上深的房子差，在城市裡還算是主流片區。於是一咬牙，「千古恨」就做成了。

隨著時間的推移，後果開始顯現：僅有的資金交給了故鄉樓市，所以一二線城市的房價更追不上了。更讓人沮喪的是，故鄉的房子很難出租，因為外來人口不多，每家每戶都有幾套房子。每月要供樓，付管理費，房子很難出租，也無法自用。幾年下來，漲幅跟自己實際生活的中心城市相比，已經是天壤之別了。

賣嗎？很難在合適的價位找到真正的買家。

這類故事在過去10多年裡，年年都在上演。而且每當一二線城市房價大漲之後，這類現象就會集中重演一次。

為什麼三四線城市的樓市，大多數成為「吃錢不吐骨頭」的陷阱？

原因很簡單：所有的城鎮化，都帶來人口失衡，強者恆強、弱者恆弱。中國是一個政府分配發展機會和資源的國家，所以人口、資金必然是持續流向高級別的城市。換句話說，首都、直轄市、省會城市、計畫單列市或者中心城市周邊的三四線城市，永遠具有強大的競爭力。

如果你的故鄉「十三不靠」，又沒有類似溫州、泉州那樣的內動動力，那麼樓市很難有出頭之日。

國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」曾公布過一個調研結果：中國各類城市規劃的新區裡，足以裝下34億的城鎮人口。也就是說，我們在為全世界的「城裡人」建房子。

我曾梳理過200多個地級市的數據，發現其城鎮人口的居住面積普遍達到了25平米以上。在眾多的地級市、縣級市和縣城裡，房屋的主要形式不是商品房（統計局統計的庫存，只包括商品房），而是各類集資房、自建房、小產權房等等。中小城市普遍整體上人口嚴重流失（主要是農村人口在外流），市區人口增長緩慢，外來人口比例不高，擁有自住房的比例則非常高。

在網上流傳著一個段子：由於多數家庭普遍是獨子獨女，那麼兩個年輕人組成家庭之後，以後他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那裡繼承兩三套房子，未來他們的孩子將擁有七八套各類「祖傳」的房屋。事實上，這種情況只會在三四線城市發生，很難在外來人口不斷擁入的中心城市發生（不過，頗具諷刺的是，房產證上70年有效期的字樣會讓這種「未來」成為現實嗎？）。

所以，中國絕大多數城市的房屋供應已經過剩了，未來有持續上漲能力的，也只是那些個有人口競爭力的中心城市。在三四線城市，房屋正在歸回居住的本來屬性，投資價值越來越低。如果同樣開徵房地產稅，大量住房將被拋棄，變成垃圾，最終只能拆除。

說穿了，城鎮化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉村的過程。你悲憤也罷，抗議也罷，也是無法阻止的，因為這是一個共同趨勢。逆城市化，看來只是一個傳說。比如日本，是城鎮化已經完成了的國家，全國總人口在最近一次（2015年4月公布）普查中下降了95萬，但東京人口卻逆勢增長了35萬人！美國也已經完成了城鎮化，但東西海岸的人口聚集區，仍然持續對中部吸血，洛杉磯、舊金山和紐約房價不斷創出新高，中部很多中小城市房價仍然在金融風暴最慘烈的水平附近掙扎。這恰恰是川普(特朗普)異軍突起、入主白宮的原因之一。

而中國的問題則更多：

中國的城鎮化只進行了一半（城市有增量人口），

中國的中心城市仍然在控制土地供應以控制人口總量（大城市樓市採取飢餓療法），

中國的金融市場仍然缺乏信用（普通人的錢沒有地方去），

中國的投資主體仍然是地方政府和國企（經濟低效，發鈔速度難以降低），

中國仍然無法均分發展機會（中心城市擁有更多機遇）

……

所有這些，都讓中心城市的房價難以下跌。

所以，回故鄉買房是件風險極大的事情。除非你的故鄉是中心城市（武漢、成都之類），或者中心城市附近的城市（廊坊、東莞、嘉興之類），或者是有顯著人口增量的城市（徐州、泉州之類），或者你真的想返鄉發展，否則，還是盡量克制誘惑吧……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)