日本房產漸熱 中國投資者眾(圖)

【看中國2016年08月22日訊】久未大漲的日本房地產市場，從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

繼美國、加拿大和澳洲之後，日本已經成為中國大陸民眾海外房地產投資的熱門地。陸媒報導，日本房地價近兩年上漲近30%，房地產仲介歸因於大量湧入的中國買家。

中國經營報報導，日本房價經歷1990年代的暴跌後，房價低迷好一段時間，在2020年東京將舉辦奧運會的刺激下，中國買家認為時機已到，紛紛下手。

根據日本NHK電視臺報導，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），佔日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業被外國買家搶購：美國黑石集團去年耗資1900億日元(約合16億美元)在東京市區購買了5000多套住宅；中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元(約合5.9億美元)，購買了一座25層的綜合性辦公樓；美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

海外買家中，大中華地區富裕階層尤其引人注目。據日本不動產研究所展望，在過去一年中，至少有360億日元(約合3億美元)的中國私人資本挺進日本房地產市場。據日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數據顯示，公司每月的房屋成交量可以達到100件以上，公司客戶主要來自中國大陸、香港、臺灣。

與其它國際大都市相比，日本大城市房價並不算搶眼，不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市，也不如國內一線城市「北上深」。也可以說泡沫破裂後，日本房產泡沫程度遠低於世界上很多熱門投資目的地國。

日本的房價指數是英國、加拿大、中國、美國中最低的，從91年泡沫破裂後，再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今，房價的漲幅也是五個國家中最小的，且與其他四國之間的差距相當大。

日本房價上漲乏力，是「失去的二十年」之結果，微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性，房房價格並未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國，已經經歷過不止一輪的漲幅了，且上漲幅度遠遠高於泡沫破裂之前的日本。

另外可以從「租售比」這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。

租售比=月租金/房價。比值越大，收回房產購買價的期限越短，該房產越值得投資。按國際通用標準來說，1:200-1:300是房價健康的區間。如果比值低於1:300（即300個月以上的租金收入才能收回購房成本），說明房產泡沫顯現。若租售比值高於1:200，則說明房產比較具有投資價值。

東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據年租金回報，算出其租售比是1:200—1:300，也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標準，日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見，如能找到房屋中介代為打理，這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來，租售比高達1:120—1:150，可謂極具投資價值。

若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比，以中小戶型為例，紐約和舊金山租售比在1:255左右，倫敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府組屋）1:461，廣州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。

一目瞭然，日本大城市房產的泡沫化程度遠低於全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說，籌備奧運會需大興土木，新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口湧入舉辦城市，帶動需求上升，推動房屋租賃、旅館、酒店業的發展。奧運會需加強基礎設施建設，交通是重中之重。交通網路的完善，能帶動幹線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看，歷年奧運會舉辦之後的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。激戰正酣的裡約從2008年到2013年，房價上漲了225%；08年奧運後北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

近五年來，人口增長較多的城市也集中在關東地區、近畿地區（大阪附近）、福岡縣等地方。人口淨增長對經濟、房屋租賃市場是利好因素。

近年來，日本外國遊客和外國在留者也持續增加。自2003年起，日本政府提出了「觀光立國」的政策，希望通過放低簽證門檻推動外國人赴日旅遊。去年5月，日本政府通過《觀光立國行動計畫》2.0版，訂立了促進國外遊客消費額翻番、增加免稅店至2萬家、2020年訪日遊客達到2000萬人次等具體目標，將旅遊業定位為拉動日本經濟的支柱產業。

根據日本觀光廳的數據，去年日本入境遊客已達到1974萬人次，比前一年增長32%；而入境遊客在日本的消費額去年已達到3.47萬億日元（約合2301億人民幣）。隨著外國遊客增多，日本酒店業不堪重負，促使日本政府逐步解禁民宿行業。遊客和政策的雙重利好無疑會給日本短租、民宿市場帶來相當程度的推動作用。

此外，日本的穩定性也為外國投資者所看重。國際環境不確定性上升、「黑天鵝」事件頻發、外國投資人尋求避險資產等因素，都為日本房地產業打了一針強心劑。

據彭博社報導，一名中國富豪去年在日本東京赤阪以13.7億日元（約合7261萬人民幣）買下了兩棟新建住宅房。世界最大的主權財富基金——挪威政府養老基金，也在日本開展房地產投資，在東京收購寫字樓。而中資在投資日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地產市場近幾年來保持上漲態勢。海外投資者正掀起新一輪日本投資潮。

日本房地產市場中存在分化，由於多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房產依然能夠吸引海外投資機構和個人。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)