官方數據低估了北京和上海房價漲幅(圖)

過去10年來中國房地產價格的火速上漲是有目共睹的，但在某些主要城市，房價上漲的速度可能比政府最大膽的估計還要誇張。

這是經濟學家鄧永恆、約瑟夫•吉尤科(Joseph Gyourko)和吳 在美國國家經濟研究局(National Bureau of Economic Research)的一份工作報告中得出的結論，這份報告對中國住房和土地價格進行了分析。

中國的官方住房統計數據一直受到質疑。考慮到中國房地產市場的重要意義，這個問題值得擔憂。住房投資佔到中國經濟活動的12%。作為世界第二大經濟體，中國房地產市場的長期下滑會波及全球。

官方數據與經濟學家威廉亚洲官网 分析結果的主要差異反映在北京和上海等一線城市。一項名為「商品房平均銷售價格指數」的政府房地產指數顯示，北京房價在2006年-2010年期間上漲不到50%。另一項名為「70個大中城市新建住宅價格指數」的官方指標顯示同期北京房價上漲120%左右。而經濟學家認為，北京房價在這一時期的實際漲幅接近250%。

要準確計算中國的平均房價並不是一件容易的事，因為中國有太多的新建住房，而換手超過一次的住房又太少，這恰恰是比較流行的美國S&P Case Schiller房價指數所採用的一個重要變數。相同物業的換手次數越少，就越難以準確評估整體市場形勢。這些經濟學家認為，現有的指標嚴重低估了房價漲幅。

?了彌補交易數據的不足，經濟學家採用了Hedonic模型法。Hedonic模型法的基本思路是將房地產的價格因素分解成例如樓層朝向、與周邊小區的距離和小區所在位置的優劣等變數。

經濟學家根據這一模型對八個城市的房價進行了分析，與政府數據一樣，其考察範圍也是新建住宅。分析結果顯示，並非所有城市的房價漲幅都被官方統計所低估。例如，政府公布的成都市房地產價格就高於經濟學家報告所反映的價格。

而在另一個城市西安，政府的統計結果較經濟學家給出的結果低了50個百分點左右。

房價在中國是個敏感話題，即便是相對富裕的城市中產階層也不乏對買不起房的抱怨。房價上漲還可能產生一個問題，那就是在中國經濟剛剛開始復甦之際，中國央行就可能面臨收緊貨幣政策以控制房價的壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)