地方土地出讓政策微調

土地市場的調控如何體現「預調微調」？

今年以來，面對房地產用地供應減少及成交冷清的態勢，合肥、天津、雲南、廣西等地已經出現或正在醞釀土地出讓政策的微調。

今年2月，合肥市公布了鼓勵大型商業綜合體項目的三大土地新政，其中根據不同的物業自行持有比例，在地價上給予五至七折的優惠。

5月7日，天津市國土房管局推出的「土地微調新政」包括，延長土地出讓金交款期限、鼓勵境外投資者參與競買等。

5月8日，在2012年雲南省房地產工作會議上，昆明市住房和城鄉建設局建議，對當地房地產政策進行微調，為房企拿地「鬆綁」。

「從地方政府的角度來說，確實有政策微調的衝動，因為房地產行業的不景氣，影響到了當地的社會經濟以及地方政府的財政狀況。」南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，就目前來看，房地產調控的目的已基本達到，下一步就是保住這個成果。而微調可以達到的效果是，既不造成房價上漲，又能促使成交活躍。

「這種微調行為，只要不過度就好。」張輝說。

「利好消息」

本月初，國土資源部發布的2012年國土資源有關統計數據顯示，今年一季度全國房地產用地供應佔比為23.6%，同比下降了18%。

在嚴厲的房地產調控形勢下，房企拿地也顯得十分謹慎。據中原地產市場研究部統計：今年一季度全國30個主要城市共成交住宅用地336宗，環比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅用地面積為1865公頃，環比下降48.3%，同比下降51.6%；平均樓面價為1833元，環比下降11%，同比下降13.5%。

今年5月，北京土地市場預計將在年內首次出現經營性用地零成交。截至5月22日，本月北京僅成交3宗工業用地，而包括住宅用地、商業用地、多功能用地在內的經營性用地均無成交記錄。根據目前挂出土地的報價日期推算，本月北京市經營性用地預計無法實現零的突破。

面對土地市場的低迷狀況，一些地方政府已經有了新動向。

今年2月，合肥市政府宣布實施鼓勵大型商業綜合體項目的三大土地新政，包括根據不同的物業自行持有比例，在地價上給予五至七折的優惠等條件，旨在鼓勵企業開發商業項目，推動土地出讓與成交。

在5月8日召開的2012年雲南省房地產工作會議上，昆明市住房和城鄉建設局建議對房地產政策進行微調，為房企拿地「鬆綁」。

該建議主要包括四個方面的內容：一是建議稅務部門研究出臺促進商品房銷售、減輕企業資金壓力的稅收優惠措施；二是建議金融部門研究出臺為房地產開發項目提供金融服務的措施，對首套房貸實行優惠利率；三是根據市場需求情況，調整土地供應節奏和供應量。土地招拍挂前確認購買意向再供地，降低流拍比率，保證土地供應成交率，向土地供應市場傳達正面信息。簽訂土地出讓合同後，延長土地出讓金的交納期限或分期交納；四是建議對開發麵積較大的房地產開發項目分片辦理土地使用證、分期辦理規劃建設許可證和施工許可證。房地產開發項目原在申辦規劃建設許可證時需交納的各項費用，暫時更改為規劃部門出具核查意見前分期交納。

「對房企來說，上述建議是一個利好消息。」黃金灣投資集團一位不願具名的高管分析認為，出臺為房地產開發項目提供金融服務的措施，用意在於緩解開發商的資金壓力；對首套房實行優惠利率，有利於刺激消費，促進開發商的銷售回款，減輕資金壓力；調整土地供應節奏和供應量，實質上是調整未來樓市的供應量，從而減輕市場壓力；簽訂土地出讓合同後，延長土地出讓金的交納期限或分期交納，可減輕開發企業的資金壓力。

昆明市住房和城鄉建設局的建議能否被採納，雲南省住房和城鄉建設廳一位值班的工作人員在接受記者採訪時表示，尚不清楚此項建議，暫時沒有房地產方面相關政策發布。

「鞏固調控成果」

記者瞭解到，天津、廣西等地近日也傳出房地產政策微調的消息。

5月7日，天津市國土房管局在2012年土地出讓信息發布會上推出了「土地微調新政」，包括延長土地出讓金繳款期限、鼓勵境外投資者參與競買等。但當記者就此事進行採訪時，該局相關人士並未予以直接回應。

廣西壯族自治區國土資源廳的相關工作人員則表示：「還是以國土資源部的調控政策為主，但會根據廣西的實際情況出臺一些具體政策。」

北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，北京此前有幾宗地在流標之後修改了規劃，去掉了配建保障房的要求並調低了價格，這也是一種局部的微調。

就在上述省市自治區正在微調或醞釀微調土地出讓政策之際，來自國土資源部的聲音也與此相呼應。

5月8日，國土資源部法律中心主任孫英輝在CLI中地指數2011年研究成果暨2012年一季度運行狀況分析座談會上表示，在宏觀調控持續深入的條件下，房地產市場出現預期變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，要做好調控政策評估和土地市場預調、微調，以更好地鞏固調控成果。

孫英輝說，隨著2012年宏觀經濟增長預期目標下調，可在一定程度上緩解土地供需矛盾。為此，今年土地供應的總基調應為，適當調整新增建設用地規模，通過節約集約用地穩定建設用地供應總量，把握好土地供應的力度、時序、節奏、重點，為把經濟增長穩定在合理區間創造條件。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)