地方土地出让政策微调

土地市场的调控如何体现“预调微调”？

今年以来，面对房地产用地供应减少及成交冷清的态势，合肥、天津、云南、广西等地已经出现或正在酝酿土地出让政策的微调。

今年2月，合肥市公布了鼓励大型商业综合体项目的三大土地新政，其中根据不同的物业自行持有比例，在地价上给予五至七折的优惠。

5月7日，天津市国土房管局推出的“土地微调新政”包括，延长土地出让金交款期限、鼓励境外投资者参与竞买等。

5月8日，在2012年云南省房地产工作会议上，昆明市住房和城乡建设局建议，对当地房地产政策进行微调，为房企拿地“松绑”。

“从地方政府的角度来说，确实有政策微调的冲动，因为房地产行业的不景气，影响到了当地的社会经济以及地方政府的财政状况。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，就目前来看，房地产调控的目的已基本达到，下一步就是保住这个成果。而微调可以达到的效果是，既不造成房价上涨，又能促使成交活跃。

“这种微调行为，只要不过度就好。”张辉说。

“利好消息”

本月初，国土资源部发布的2012年国土资源有关统计数据显示，今年一季度全国房地产用地供应占比为23.6%，同比下降了18%。

在严厉的房地产调控形势下，房企拿地也显得十分谨慎。据中原地产市场研究部统计：今年一季度全国30个主要城市共成交住宅用地336宗，环比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅用地面积为1865公顷，环比下降48.3%，同比下降51.6%；平均楼面价为1833元，环比下降11%，同比下降13.5%。

今年5月，北京土地市场预计将在年内首次出现经营性用地零成交。截至5月22日，本月北京仅成交3宗工业用地，而包括住宅用地、商业用地、多功能用地在内的经营性用地均无成交记录。根据目前挂出土地的报价日期推算，本月北京市经营性用地预计无法实现零的突破。

面对土地市场的低迷状况，一些地方政府已经有了新动向。

今年2月，合肥市政府宣布实施鼓励大型商业综合体项目的三大土地新政，包括根据不同的物业自行持有比例，在地价上给予五至七折的优惠等条件，旨在鼓励企业开发商业项目，推动土地出让与成交。

在5月8日召开的2012年云南省房地产工作会议上，昆明市住房和城乡建设局建议对房地产政策进行微调，为房企拿地“松绑”。

该建议主要包括四个方面的内容：一是建议税务部门研究出台促进商品房销售、减轻企业资金压力的税收优惠措施；二是建议金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，对首套房贷实行优惠利率；三是根据市场需求情况，调整土地供应节奏和供应量。土地招拍挂前确认购买意向再供地，降低流拍比率，保证土地供应成交率，向土地供应市场传达正面信息。签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳；四是建议对开发面积较大的房地产开发项目分片办理土地使用证、分期办理规划建设许可证和施工许可证。房地产开发项目原在申办规划建设许可证时需交纳的各项费用，暂时更改为规划部门出具核查意见前分期交纳。

“对房企来说，上述建议是一个利好消息。”黄金湾投资集团一位不愿具名的高管分析认为，出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，用意在于缓解开发商的资金压力；对首套房实行优惠利率，有利于刺激消费，促进开发商的销售回款，减轻资金压力；调整土地供应节奏和供应量，实质上是调整未来楼市的供应量，从而减轻市场压力；签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳，可减轻开发企业的资金压力。

昆明市住房和城乡建设局的建议能否被采纳，云南省住房和城乡建设厅一位值班的工作人员在接受记者采访时表示，尚不清楚此项建议，暂时没有房地产方面相关政策发布。

“巩固调控成果”

记者了解到，天津、广西等地近日也传出房地产政策微调的消息。

5月7日，天津市国土房管局在2012年土地出让信息发布会上推出了“土地微调新政”，包括延长土地出让金缴款期限、鼓励境外投资者参与竞买等。但当记者就此事进行采访时，该局相关人士并未予以直接回应。

广西壮族自治区国土资源厅的相关工作人员则表示：“还是以国土资源部的调控政策为主，但会根据广西的实际情况出台一些具体政策。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京此前有几宗地在流标之后修改了规划，去掉了配建保障房的要求并调低了价格，这也是一种局部的微调。

就在上述省市自治区正在微调或酝酿微调土地出让政策之际，来自国土资源部的声音也与此相呼应。

5月8日，国土资源部法律中心主任孙英辉在CLI中地指数2011年研究成果暨2012年一季度运行状况分析座谈会上表示，在宏观调控持续深入的条件下，房地产市场出现预期变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制，要做好调控政策评估和土地市场预调、微调，以更好地巩固调控成果。

孙英辉说，随着2012年宏观经济增长预期目标下调，可在一定程度上缓解土地供需矛盾。为此，今年土地供应的总基调应为，适当调整新增建设用地规模，通过节约集约用地稳定建设用地供应总量，把握好土地供应的力度、时序、节奏、重点，为把经济增长稳定在合理区间创造条件。

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