核心提示:根據目前房地產開發商的財務形式以及市場狀況,繼續堅持調控,近期內房價下降將更為明顯,此時放棄實在不明智。
1月份中國各大城市的樓市成交慘淡,數據顯示在監控的40個大中城市中有超過80%的城市樓市成交量環比下降。
就在市場預測房地產市場整體趨勢將繼續向下時,以北上廣深等一線城市為首的樓市成交量突然在2月出現大幅回升,北、上、廣、深4大一線城市2月的樓市成交量環比1月份分別上漲23.3%,48.7%,55.7%和40.7%。共計成交15544套,同比去年同期也有著近40%的漲幅。其他諸多二三線城市的樓市成交量也出現了明顯上漲。
是什麼原因造成了樓市成交量突然反彈呢？
首先,就是面對資金壓力和長期的銷售慘淡,出現了不少開發商推出包括降價在內的各類優惠吸引購房者,自然帶動了交易量上的增長。
其次就是各項中央以及地方出臺的新政策通過影響購房者貸款拉動了購房需求。像央行宣布,自2月24日起下調存款準備金率0.5個百分點,增加了銀行信貸的投放能力,首次購房者可以更容易並且更多的獲得信貸支持,刺激購房需求。
再有,去年12月起,武漢、北京、天津、廈門、上海等城市先後上調了普通住房標準,通過將部分房屋從非普通住房轉為普通住房,可以在交易環節享受到契稅和營業稅的優惠,降低交易成本,從而刺激成交量的提升。
更為關鍵的是之前大量具有購房資格的人群,選擇觀望或等待房價在未來出現明顯回落。
而上述各類政策調整改變了他們對樓市的判斷。具體來說,2月初央行繼住建部之後再次強調滿足首套房貸需求,下調存准率的舉動都使得市場對於中央調控放鬆的預期增加。一些地方政府也開始有意地放鬆調控政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等,雖有部分被中央政府叫停,但多少向市場傳達出中央默認地方放鬆調控的信號。
這樣地方政策與銀行信貸出現放鬆,加之房地產銷售人員和中介關於樓市回暖,房價反彈的宣傳,以及部分二手房房主受鼓動將房價上提等,使得部分觀望人群唯恐出現2009年那樣的房價全面反彈,匆忙入市購房。
那麼未來樓市和房價的走勢又將如何呢？
首先樓市波動反映出中央和地方政府在房地產調控上的博弈。
房地產投資對於地方經濟增長的刺激和對於各產業的拉動作用不言而喻。加之土地出讓金佔地方財政本級收入的大半,房地產調控造成土地市場蕭條從而導致地方財政吃緊。這樣地方政府出於保增長和保收入的雙重考慮,在房地產調控政策上挖空心思大打折扣。
而中央政府則希望繼續調控政策。經過2009年和2010年的房價大漲,能夠在廣大民眾心中形成中國房價可以下跌和政府的房地產調控起作用的預期是非常不容易也是來之不易的,此時放鬆調控將無疑前功盡棄。尤其是前幾年地價和房價的快速上漲刺激了大量企業將重心轉移到房地產行業,如果放鬆調控,將會誘導更多企業放棄實業,對中國的實體經濟造成的危害將不可彌補。
另外雖然部分地區房價開始出現下降,但下降的幅度普遍不大,根據目前房地產開發商的財務形式以及市場狀況,繼續堅持調控,近期內房價下降將更為明顯,此時放棄實在不明智。
之所以前一陣對於北京、天津、武漢、廈門等城市的「微調」默許,是中央政府考慮到目前整體經濟形勢和地方財政的壓力,加之這些城市還是以嚴格限購,和保障自住需求為基礎的政策微調,因而能獲得支持。但是對於像蕪湖、佛山、上海等城市出臺的政策,由於包含購房補貼、放鬆二套房限購等明顯托市行為,幾天後就被叫停。
未來一段時間內,地方政府仍將通用各類手段救市,在目前政策調整過大頻頻被叫停的情況下,短期內政府或更多採取隱性手段救市,例如要求國有相關企業或地方金融機構給予房地產企業支持和照顧等。
將佛山、蕪湖、上海的放鬆調控政策緊急叫停,中央政府顯示出繼續嚴格調控樓市的決心。當然房地產調控不是最終目的而僅僅是手段,中央希望通過保障性住房建設、限購、差別化房貸等政策組合,使得房地產市場逐步向「居住性」本性回歸,屆時再以房產稅取代限購來達到長期抑制房地產投資的目的。而房產稅顯然還處於試點階段,向全國推廣尚未成熟,在此之前調控政策不會整體放鬆。
另一方面近期的數據顯示社會信貸需求不暢,實體經濟增長堪憂,如果經濟增長指標過於難看,中央政府對於地方的各類「微調」和救市行為可能將更為容忍,因此一季度以及上半年的經濟走勢將極大地影響房地產政策的走勢。
數據顯示,按照近期的銷售速度,僅僅要消化北、上、廣、深一線城市目前庫存的商品房源就分別需要29個月、11個月、27個月和20個月。其他二三線城市也存在嚴重庫存的問題,而且還有大量在建項目等候入市,除非成交量出現非常規反彈,否則開發商採取捂盤策略是不理智的。
在目前貨幣政策以及針對房地產調控的大環境下,開發商獲得銀行貸款的難度較大,而一直以來支撐房地產資金鏈的房地產信託,將有超過2000億在今年內到期,兌付高峰將在今年三季度出現,在此之前兌付壓力將倒逼大量房企進行降價促銷。
因此在經濟走勢不出現大滑坡的基礎上,中國一二線城市的房價有望在2012年出現10%-20%的降幅。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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