謝國忠：房地產泡沫已經爆了(圖)

接受華西都市報記者電話專訪時，謝國忠嘴裡說得最多的一句話便是：「房地產的泡沫已經爆了」。這個被稱為「亞洲地區被媒體引用最頻繁的分析師」，曾多次準確判斷形勢和趨勢。如今，中國房地產面臨大變局，他又如何看待房地產調控？在全國商品房成交量普遍下滑的今天，房價走勢如何？房企面臨何種挑戰？

談泡沫
價格調整是必要的

謝國忠認為，中國的房地產市場正在經歷一場價格泡沫，價格調整是必要的。

「這麼多年來，銀行大量放錢給房地產，錢進入房地產行業後，房價自然會漲上去，這是一個水漲船高的概念。」謝國忠說，只要市場上存在投機心理和投機需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。如果政府不干預，房價的確還可以繼續上漲，但只要是泡沫，就會有破裂的那一天。

而泡沫爆掉的這一天，謝國忠認為已經到來了。

如今，很多開發商已經開始利用建築公司、材料供應商幫忙融資。其實就是變相地在借錢撐樓盤。「現在我看到的是給他們的供應商的資金都已經繃得很緊了，有些資金鏈已經斷了，所以有些開發商如果不賣房的話是活不下去了，只有大幅度地降價，增加銷售才是唯一的出路。」謝國忠說。

雖然泡沫爆掉會有很多企業出現資金鏈問題，甚至破產。但「這個過程是必須的，很多國家都經歷過。」屆時，可以通過鼓勵行業整合降低到最低限度，中國的房地產行業還可以藉此做大做強。

談房價
合理房價是年收入的6-7倍

面對全國「兩會」期間，溫家寶總理提出的「房價還遠遠未回到合理價位」，謝國忠認為，按照世界上的普遍水平，房價的合理價位一般是在年收入的6-7倍左右，而如今，中國的房價與收入比，超出了平均水平一倍還多。

「中國房價跌幅可能很快會達到25%，未來兩到三年內，跌幅有可能達到50%。」謝國忠認為，房價下跌的過程，會讓財富流向居民，並為未來十年實現內需拉動的增長打下基礎。

如今，房地產的市場供需關係失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓買不起房子。房價不下降，老百姓就會捂緊口袋不敢花錢，中國消費能力也跟著上不去。

「泡沫破裂帶來的只是房產單位價格下降，卻不一定是銷售額的下行。」謝國忠認為，恰恰相反，低房價可能反倒會提高房產銷售額。因此導致建設項目數量增加，而不是減少。房價低了，也就意味著普通家庭可以在其他產品消費上更多投入。

談二三線城市
房價會還原到供求關係上

如今，不少城市的房價都出現了打折、降價的趨勢，雖然北京、上海等一線城市的「動靜」很大，但謝國忠更擔心的是二、三線城市。

「北京上海降價，但他們是全國市場，有一定的消費人群，房價降了，有人會去買。」謝國忠說，二三線城市卻沒有相應的購買力。雖然如今城鎮化率越來越高，更多的人湧入城市，帶來一定的剛性需求，但他認為，進城來的人，大多沒有較強的購買力。對房地產市場的回暖起不了太大作用。

「有幾千萬套房子都空著，保守估計，要15年才能住滿，如今每年新增房屋又那麼多，總得找到幾千萬戶買得起房的家庭住進去啊！」謝國忠說，中國的房地產不是奢侈品，也不是奔馳、寶馬，每年造那麼多房子出來，價格卻又高得離譜。

「平均工資水平是多少，城市裡有多少戶人家，這樣一算就可以知道城市裡要造多少房子，房價定在多少。」謝國忠認為，房價要一般普通老百姓能買得起才行。不管政策是什麼樣的，最後還是會還原到供求關係之上。

談投資
「不一定非得玩錢」

在城市中，有不少居民手裡至少有一套房子用於投資。而這種現像在謝國忠看來，並不是一件好事。

「很多人其實都是抱著投機的心理，覺得限購令會取消，到時候價格還會回來，這樣出手還可以賺錢。」他說，其實很多人根本沒有考慮到，到時候誰會來接手？「哪有那麼多人來買房子啊！」

而房產投資走不通，普通市民又該如何規劃？對於這個問題，謝國忠認為，「幹嘛非得要去玩錢呢？」在他看來，市場上有很多人都在「玩錢」，市民在投資之前，一定要想想「你比人家聰明嗎？掌握的知識比別人多嗎？」

如果一定要投資，他認為，普通老百姓可以買一些國債，或者進入能看得到未來前景，以及自己懂得的領域。

言論

「按照世界上的普遍水平，房價的合理價位一般是在年收入的6-7倍左右，如今中國的房價與收入比，超出了平均水平一倍還多」

「低房價可能反倒會提高房產銷售額。房價低了，也就意味著普通家庭可以在其他產品消費上更多投入」

「平均工資水平是多少，城市裡有多少戶人家，這樣一算就可以知道城市裡要造多少房子，房價定在多少」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)