挺不住了 開發商"一降到底"

在觀望長達半年之後，部分大型開發商在9月底開始採取實質性的降價措施，繼率先舉起降價20%的大旗之後，富力地產再次宣布下調全年銷售目標20%，成為首個下調銷售目標的一線房企。而龍湖、仁恆旗下樓盤9月成交價格較8月出現明顯回調。種種跡象表明，一場席捲全國的樓市降價狂潮即將來襲。10月將成為今年開發商搶奪客戶、回籠資金的最後一個機會。

此輪降價狂潮的背後，是開發商資金鏈日益緊張的現實。相關統計數據顯示，106家上市房企目前揹負的債務已超過萬億，經歷過2008年樓市寒冬的開發商很明白，目前增加資金鏈安全係數最有效的方法就是以價換量，盡快回籠資金。

開發商搶跑「銀十」

上週末，位於寶山區的某項目再度開盤，推出高層公寓房，主推精裝修三房、四房房源，售樓處報價在17000元/平方米左右。對於開盤前辦理VIP卡的客戶，開發商給出了諸多優惠措施。「這批房源的精裝修品質跟之前差不多，每平方米降價幅度達到3000元。」該盤售樓處銷售人員告訴記者。

德佑地產提供的數據顯示，這批房源開盤2天後已成交逾100套，成交均價在16500元/平方米，而該盤7月推出的一批精裝修「花園洋房」房源成交均價在20000元/平方米，8月成交價在22000元/平方米，此次開盤價格較之前一批房源降幅高達到15%—30%。

採取降價措施的並非個別開發商，包括仁恆、龍湖在內的多家大型知名房企旗下在滬項目近期成交價格均有所下調。新浪樂居從各個區域選取了目前在售的32個典型標桿樓盤，對比9月與8月成交價後發現，有15個樓盤9月成交價低於8月，佔被調查樓盤總數的47%，部分樓盤調價幅度達15%，調價幅度較大的以中高端項目居多。例如，位於青浦的龍湖灧瀾山8月成交價格為29000元/平方米，而9月成交價僅為26000元/平方米，降幅達10.5%；位於楊浦的仁恆怡庭8月成交價高達58669元/平方米，到了9月成交均價已降至53000元/平方米，降幅達到9.5%。

上市房企負債破萬億

「要降就必須一降到底，略微降一點根本就不能打動現在的購房者。」景瑞地產一位內部人士告訴記者。10月是開發商必須抓住的最後一個銷售時機，如果不能順利出貨，今年的年關恐怕會非常難過。景瑞位於江蘇太倉的項目將在今年「十一」黃金週推出特惠房源，從之前的8000—9000元/平方米直降至5900—7000元/平方米，其在上海寶山區的項目價格也會做出調整。

開發商一降到底的決心背後，是日益緊張的資金鏈。根據106家上市公司房地產企業半年報披露的數據顯示，上半年房企同比22%的業績增長背後，一個尷尬的事實不容忽視，房企揹負的債務已超過萬億元。

數據顯示，上半年，上市房企整體資產負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經佔到負債總額的70.6%，同比上漲54%。

與持續走高的負債總額相對應的是銀行貸款的不斷收縮。國家統計局的數據顯示，1—8月，房地產開發企業資金來源5.8萬億元，其中自籌資金佔到本年資金來源的40.6%，同比增速達到33.8%，再創歷史新高。而國內貸款佔比保持下降態勢，且銀根緊縮的情況在年底可能將進一步加劇。

而股市作為房企另外一個融資渠道，由於受「限購令」以及信貸緊縮的影響，今年房地產「金九」預期落空，地產股股價在大盤的弱勢下也逐步下行。有統計數據顯示，從8月22日到9月23日一個月時間內，上市房企50強在資本市場共蒸發市值1858.18億元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸發市值1380.65億元(人民幣)。市值縮水最大的是中國海外發展，約合人民幣238.13億元。

上週四，綠城中國房地產業務受調查的消息傳出，房地產股集中出現恐慌性下跌，許多一線房地產個股跌幅巨大，比如萬科、首開股份、保利地產等個股跌幅都在5%以上，綠城中國港股股價更是暴跌16.23%，而上週上證指數的跌幅才1.98%。

而與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。也就是說，房地產全行業存貨總值遠超流動負債總額，只要出貨就可以套現還債。

富力下調全年業績20%

各種融資渠道受阻，對於房地產開發商來說，唯一能夠有效增加資金鏈安全係數的方式就是盡快降價銷售，以存貨換現金，備足糧草準備過冬。

「降價就要趁早，千萬別遮掩扭捏，或許還能搶到一批剛需客戶。等人家降了你再降，那就沒用了。」一個曾在今年年初在京滬兩地分別降價並取得良好銷售業績的央企內部人士告訴記者，該公司的銷售策略就是趕在降價潮前盡快出貨，而事實證明，這個決策是正確的。

9月26日，富力地產聯席主席李思廉在出席活動時對媒體坦言，已將富力全年銷售目標從400億元下調20%至320億元，而這個決定是視乎中國當下的整體金融情況、宏觀環境而定的。而早先李思廉在出席富力地產上半年業績發布會上就曾高調表示，富力項目已降價10%，接下來還將繼續降價10%。對降價20%毫不避諱的李思廉，此次再度直面市場，富力成為首個明確提出下調全年業績的一線房地產公司。

「主流公司都在用自己的方式度過這段比較困難的日子。」李思廉表示。不過，由於富力的項目主要集中在一線城市，受今年限購影響較大，因此一味降價也不一定能取得理想效果。正如李思廉所說：「勉強大力推銷不是好辦法。」今年「金九銀十」市場整體銷售不理想，如果連這個全年最佳的黃金時節也不景氣，那麼全年可以說是大局已定，下調銷售目標也只是無奈之舉。

「再往後給開發商回籠資金的機會越來越少了，10月是個非抓住不可的時點，所有打折促銷的手段都必須亮出來了。」 上海中原物業代理公司副總經理唐振東預計，在開發商降價措施的推動下，10月樓市成交量較9月將明顯回升。今年的「金九銀十」將在政策平穩的環境下度過，但樓市的整體低迷至少將持續至明年一季度。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)