「步步驚心」 地產股暴跌牽出行業恐慌

3年來，時常受困「資金鏈危機」傳言的綠城房地產集團有限公司（下稱「綠城」）一路走來「步步驚心」。

21日，有媒體報導稱，銀監會發文首次對特定的一家房地產公司——綠城及關聯企業房地產信託業務進行清查。

綠城多渠道澄清難阻綠城中國（03900.HK）連續暴跌，一時間，這家明星開發商的資金面再度給人以風聲鶴唳之感。

昨天，綠城董事會常務副主席兼行政總裁壽柏年對《第一財經日報》記者表示，這並不是針對某一家公司進行調查，沒有收到銀監會任何要求監管的電話或書面通知。

這一表述引人遐想，「不針對某一公司調查」是否意味著監管之手已經觸及整個行業？

事實上，在樓市調控不言鬆動的這個時點，多個地產股「跳水」顯示出，綠城「懸案」又一次撩撥了房地產行業脆弱的神經。

「更多的摸底還在進行中，或許是針對整個市場，或者是單個公司做法比較突出。」消息人士告訴本報記者，開發商第四季度資金一向都比較緊張，想依靠房地產信託來融資，現在看起來已經十分艱難了。

透視綠城「糧草」

昨天一大早，本報記者就收到來自綠城的一條簡訊，表示會開通「綠城房產」官方微博。

當天，認證資料為「綠城房產集團官方微博」的微博回應表示，公司目前沒有收到任何監管部門的調查通知，目前開展的信託業務均符合規定，資金財務狀況穩健正常。

此外，綠城也公開澄清，「無接獲中國銀監會的調查要求」。

對此，有業內人士依然疑惑：銀監會的通知本來就不會發給房地產公司，此外，綠城開展的業務符合規定，並不代表不存在風險。

綠城半年報顯示，截至2011年6月30日，該集團收入112.16億元，總資產1260.63億元。

這份半年報披露，綠城擁有現金及銀行存款97.46億元，總借貸約350億元。

然而，淨資本負債率163.2%的數字頗為刺眼。

2010年年報顯示，截至去年末，綠城的這項指標為132%，當時，綠城中國的一位高管對本報記者表示，要努力將這一數據降下來，時隔半年之後，數據只升不降。

和這位高管一樣失望的還有「嗷嗷待拍」的土地市場。據本報記者不完全統計，今年以來，綠城拿地金額未超百億元，而在2009年，綠城在蘇州拿了兩塊地，一天就花了61億元。

在今年7月份的一次專訪中，壽柏年對本報記者表示，公司的資金比較緊張，這兩年一直在試圖轉型。

昨天，他再次告訴本報記者，綠城的資金一直都比較緊張，但資金鏈並無問題，銀行授信的600億元貸款額度到現在為止才用了300億元，「確定公司資金沒有出現任何問題。」

把脈綠城房地產信託

從今年5月份開始，部分地區房地產信託業務量較大的信託公司已接到地方銀監局緊急通知，要求暫停開展業務。

中國信託業協會公布的數據顯示，今年一季度投向房地產領域的新增信託項目金額高達710.9億元，同比增長12.5%。

事實上，在2008年金融危機之時，綠城當年5月首次與華潤深國投成立一個名為「綠城東部建設玉蘭公寓項目信託」的信託計畫，雖然融資僅1.5億元，但這成為了綠城啟動信託融資渠道的開端。

此後，綠城先後與杭州工商信託、中融信託、山東國際信託、上國投等信託公司達成信託融資計畫，融資近百億元。

業內分析，綠城被推到風口浪尖並非沒有原因。前不久，媒體報導稱，自稱來自一家信託公司的銷售經理在論壇上推廣稱，該公司和綠城中國聯袂打造一房地產基金信託產品，以股權投資方式參與多個綠城優質房地產項目，年化收益率25%以上。

綠城半年報顯示，截至2011年1月1日，綠城信託融資負債40.88億元。

截至2011年6月30日，這一數額增加到49.84億元。

「現在最擔心的是整個事情引發連帶效應，對整個房地產基金都形成衝擊。」有業內人士表示。

壽柏年表示，他們聯繫了合作公司，對方表示並未聽說對房地產信託還有新的進一步收緊的政策，「綠城所有的信託產品都合乎規定，銀監會也無意來調查我們。」

一位與綠城中國做過融資業務的信託公司人士則告訴本報記者，「綠城是行業裡有名的負債率高並且激進的公司，綠城通過信託渠道的融資成本應該在25%。」

一位資深信託從業人員則相對樂觀。

他認為，即使是綠城的項目真的出現問題，也並不意味著相關的信託計畫就一定會有問題。

「並不是說涉及到的所有的信託計畫都沒有風險，而是大體上都可以通過其他途徑來解決掉。」他對本報記者表示，此次綠城出問題的概率並不高，這是因為綠城的基本面依然很不錯，信託公司與之打交道時，也會從自身利益出發，在項目審核、條款設置上進行自我保護。

然而，市場信心薄如紙，如此形容並不誇張。昨天，綠城中國暴跌16.23%，加上前一天的跌幅，市值累計「蒸發」逾16億港元。

港股地產股昨天集體「跳水」，其中，雅居樂（03383.HK）、碧桂園（02007.HK）和世茂房地產的跌幅均超過10%。

A股地產股也成為昨天市場殺跌主力，大智慧房地產指數下跌3.93%。成份股中，榮安地產（000517.SZ）下跌7.87%、珠江實業（600684.SH）下跌7.46%。

房地產龍頭萬科A（000002.SZ）下跌5.21%，成為拖累深圳成份股指數最大的個股。

華南多家開發商對本報記者表示，暫時還沒接到要求調查房地產信託項目的通知。

「我們是和信託公司聯合發行的，未必會直接通知開發商。」總部位於深圳的一家開發商對本報記者表示。

滬上一陽光私募總經理表示，關於綠城的傳聞對房地產板塊形成了衝擊，業內擔憂今後房地產公司融資的路是否會收緊。

行業大佬都在揣摩監管層的政策信號。

今年7月底，銀監會有關負責人證實，部分信託公司出於對自身風險控制的需要，暫停了部分業務。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)