房價從來沒真降過 何來假回暖(圖)

最近，房市反彈了，排隊現象重現江湖，於是乎，又有人說這是假回暖，幾乎是2009年啟動之初盛行的假陽春的翻版，除了改改時間外，其他的幾乎沒變。很多不明白，為什麼這不是假回暖，說實話，從2007年起到現在，房價從來沒有真正的有效降下來過。

很多人立馬會拿出2008年的例子，但事後大家想想，當時是有效的真降嗎？當時的所謂降價，一方面是2007年全面遏制交易政策威力，另一方面是統計數據的花招，才造成了所謂的降價效應。當時的信貸收緊和二套房政策，再加上重稅政策，成交量就下滑了，高檔樓盤被集中向後推出，直接造成了2009年瘋狂的盛夏。在不想讓市場漲的時候，就可以不算高檔盤，或者限制這些戶型和高檔盤、優質盤的交易，統計數據顯然當然是下降。但真的是有效下降嗎，並沒有，所謂有效下降就必須要超過8個月，降幅達到20%，但是，就算從統計數據看，2008年的房市才跌了不到2%。從現實來看，很多開發商都是先漲價而後再降價，這是假摔，假跌。

所以，房價從來沒有真正的有效降低過，就拿新政以來的效果來看，房價野馬是上套了，但是，這依然是卡住市場成交量不放導致的，很多高端樓盤都難以推出，沒有優質樓盤供應，再加上限制性貸款和異地購房限制政策，市場似乎被控制了，但是，這樣持續下去是不行的，不是市場行為，長持以往，市場還會大爆發。如今，很多樓盤提價，比如說萬科。

北京萬科長陽項目每平方米漲了不到200元，就被國務院辦公廳輿論監測部門關注。而萬科給出了「調價說明」中指出，相對於萬科長陽項目第一次開盤的房源的所處位置，本次推出的產品更靠近社區內部，相比一期也更遠離城鐵，較為安靜。也就是說，萬科的漲價是結構性的，既然市場可以接受，為什麼不能賣呢，壓是壓不住的，還給炒客留下更豐厚的利潤空間，助漲炒客的炒作心理。

很多人將開發商大量推出新樓盤視為降價的依據，這是假命題。京城多家中介機構表示，北京樓市仍處在調整期，而9、10月間，新樓盤將放量推出，由此可能引發的價格戰還會對周邊的二手房價格有所抑制，因此房價在年內將難有上漲的空間。

事實上，在過去的歷史中，房價總是隨著供應量的增大而上漲的，真正到了供應量減少而上漲，那已經到了捂盤惜售的階段了。其實，也很好理解，原因在於，現在的庫存量不足以讓房地產價格下降，還不能起到威懾的效用，好樓盤推出的越多，買家越多，於是量價齊就會實現。

媒體認為，8月份大戶型銷量佔比明顯上升，單套面積超過140平方米的大戶型與7月相比上升了20%；按照預售套總價來算，超過300萬元的房源掛牌量環比也增加了18%，投資者一般青睞中小戶型，如果市場中大戶型佔比上升，證明投資者並不看好市場。

其實，真實的含義是，正是大戶型銷售增長，才促使了房價在統計學上的上漲，因為這些大戶型很多都是優質盤和高檔盤，他們的推出和交易，是會助推整個均價上漲的。

還有，房企資金鏈可能與2008年有點不一樣了，債務增加，但獲取資金的能力增強了，特別是能在股市圈錢，和2008年已經不同了。根據已披露的A股房地產上市公司中報，112家上市房企(剔除變更主營業務的ST興業)上半年銷售超1200億元，總負債逾7836億。即使扣除預收賬款，112家地產商的總負債也不會低於5000億元。另有H股上市房地產公司，亦背上了巨額的負債。

這些負債，短期內還不足以威脅整個房企，而且，現在房企對抗信貸緊縮能力有所增強。

不要輕信假回暖，事實上，現在很多朋友都和我說，現在誰還在說假回暖，和2009年說假按揭和假陽春沒區別，都是什麼什麼。說實話，現在房價已經成精了，壓不住，不過，要想別讓洪水氾濫，只有兩種辦法：一手要堵住，一手要疏導。堵住是打擊投機、囤地、惜售；疏導就是得增加小戶型和增加供應量，讓庫存量來從根本上壓垮他們。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)