謝國忠：地產泡沫是誰吹大的(圖)

以下是謝國忠接受專訪實錄，問=程明霞、侯思銘；答=謝國忠。

誰吹大了泡沫

問：我們還是從房地產說起吧，你最近的文章說，「香港所有的不幸都可以歸因於對房地產的痴迷。世界上沒有任何一個城市像香港一樣，經濟重心如此依賴於房地產。」這和我們大陸目前的樣子不是很像麼？你書中寫，上海的小保姆都辭職去炒房了。

謝：是的。但是大陸和香港不一樣的地方在於，大陸房地產業的錢都跑到政府口袋裡去了，香港可不是這樣的，錢主要是給開發商拿走了。

一個泡沫最終會產生兩個結果：一個就是財富的重新分配。就像股市從100點漲到200點再回到100點，這中間什麼都沒變，起點和終點是一樣的，但是從起點走到終點這個過程中，有人買入、有人賣出，所以有的人錢變多了，有的人錢變少了，財富總量沒有變，但是重新分配過了。第二，它也是一個資源重新分配的過程，這中間有人投資進去想要獲利，結果造成了損失。

而大陸房地產泡沫的情形就是，這個過程中，財富和資源最後都流向政府了。所以你看政府這幾年突然變得非常有錢，財政富余很多。那麼問題就是，政府要怎麼花這麼多錢？效率能有多高？會不會浪費？這是最大的問題。

問：在房地產泡沫的問題上，你一直都把板子打在政府屁股上，你覺得房地產商其實在裡面並沒賺多少錢，不應該為高房價負責？

謝：如果把他們交的稅都算進去，開發商真的不賺錢。

土地增值稅是60%。地方政府財政一有壓力，他就去找開發商，說你必須給我交土地增值稅。這就是為什麼很多樓盤賣到最後，開發商都會留一套不賣，留一套房子他就保留著項目公司，跟政府說，我的公司還在，房子沒賣完，不交稅。於是地方政府就說，那我先預征，我算過了你應該交六個億的稅，現在先交兩億吧。開發商原來都是靠不交稅賺到錢的。等到六億都交給政府，開發商根本沒賺多少錢。

你可以去分析房地產公司的淨資產。比如綠地集團這麼大的公司，你看它整個公司的價值全部是靠土地升值來的，造房子本身是不賺錢的。它最初買了一塊地造房子，賣了房子賺了錢，然後把賺的錢全部投進去，還不夠買同樣地段的另一塊地。就只能再去銀行借錢，買地段更差的一塊地，再造房子，賣掉以後，再拿出全部的錢，同時還要向銀行借錢，再去更差的地段繼續造房子。所以你看它越做越小，它一直滾動下去但是其實根本沒賺什麼錢。

再來看萬科。這麼大的房地產公司，分析員發現它公司的資產構成，其中70%都是靠高價發股票賺來的，也就是說，萬科的錢大部分是從股市賺來的，靠造房子賣房子並沒有賺多少。所以中國的開發商是不賺錢的，即使他們靠造房子賺了錢，做大了，政府也一定會有各種各樣的辦法把錢拿走。

去年全國賣房子一共賣了4.6萬億，把建築成本、毛利、土地稅都算下來，這4.6萬億里面政府大概賺了75%，也就是3.5萬億多。去年中國的財政收入總共才7萬億。

問：所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的？你判斷泡沫的標準是什麼？高房價？空置率？

謝：從兩個方面來看，一個是量，一個是價。

量，就是空置率，中國現在有大量的空房子。現在城市裡的商品房大約有六千萬套，空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子，企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去，看到湖南廣電集團造了很多很多房子，都是給員工的福利房，質量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房競爭的那種房子。

但是我不知道員工有沒有產權，是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住，也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有，中糧、三一重工，都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子，還有一些小產權房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

問：這個空置率的數字是怎麼得出的？

謝：空置率本來應該是政府統計的，但是政府沒有做這個事情，或者它根本不想把這個數據搞清楚。

我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數，然後在全國各個城市去隨機抽樣的話，100個樣本下來得出的數據就是比較準的，可以代表整體。我在全國各地，到任何城市去觀察，差不多都是這樣，25%到30%這個空置率我認為差不多。

那麼，已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等，這些都加下來，就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。

按照每人平均20平米來算的話，就意味著中國現在已建和在建的房子夠10億人住了。而中國的城市化進程全部完成，城市人口達到最高點，也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了，一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。

對比一下其他國家，日本人均住房面積只有16平米，歐洲也不過20多平米。所以，從量上來看，中國造的房子已經足夠住了，不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都準備好了，他還要繼續把地都賣出去造房子，我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦？

再從價格上來看。看房價是不是合理，一個是看房價跟工資的對比，再一個是看房租回報率。

一般國際上來看，比較合理的是，每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲，那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看，上海的平均月工資是四千塊，但是房價平均是每平米二萬六，超過五倍了。而且還沒有把稅算進去，中國人買房子的稅是很高的，再把要交的稅折算進去，房價就更高了，當然是不合理的。香港現在也是這樣，房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。

還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%，這個是正常的。如果房價一直跌的話，房租回報率就會高，比如日本、德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候，房租回報率是2%左右。大陸現在的房租回報率是3%左右，按7%的合理水平算下來，也可以看出中國的房價高了至少一倍，所以泡沫是很嚴重的。這是「價」的泡沫，還有就是我們剛才說的「量」的泡沫。

房地產「量」的泡沫比「價」的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉，一部分空房子可以折價賣掉，就沒有損失，那些賣不出去的空房子，就成為爛尾樓，這是真正的損失。還有，政府在房地產業賺了那麼多錢，用來搞形象工程腐化掉了，把錢浪費了，這也是真正的損失。

問：但是房地產業的增長，也有真實需求在裡面吧？中國城市化的進程才剛起步嘛。

謝：不是的，中國房地產的增長和一般老百姓的需求關係不是很大。兩億多人進城工作生活，他們哪裡買得起當地的房子？

在上海的調查，不住上海的外地人來買房的、還有買二套房、三套房的，這些佔到全部買房者的六七成。剛才我們算過了，中國的房子從供應來說是足夠的，不能說已經絕對過剩，但是人均有20平米，相當不錯了，但問題就在這裡——真正需要房子的人買不起，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。

造成這種局面是因為中國的收入分配結構不合理。中國社會有個很大的問題就是灰色收入。中國的灰色收入有多少？幾年前我聽央行說有三到四萬億，我覺得有這個可能。但是我不清楚他們是怎麼定義灰色收入的。因為在中國，灰色收入是各行各業普遍存在的，做小買賣的不報稅、醫生老師拿紅包、大賣場裡的採購員拿回扣，民間的商業腐敗是很大的。

但是我說的灰色收入不包括這些，我是按照國際上對灰色收入的定義，就是指與腐敗有關的收入，中國官方的腐敗是非常非常大的。你看剛抓起來的上海浦東新區的副區長，他在一個小區裡面拿了20多套房子。

其實當官的都特別明白這些道理，他知道貨幣供應量那麼大，通貨膨脹會很厲害，錢會貶值，而且中國人第一次可以有機會買賣房子，他就拚命買。所以中國有這麼多空房子，跟這個有關。從某種意義上，中國的房地產業在回籠灰色收入。以前官員的灰色收入都往國外跑，現在都跑到房地產去了，那麼最後還是都回到政府的口袋裡去了。

這就帶來兩個後果：一個，它成為官員灰色收入躲藏的地方，它帶動了房地產業的投機，造成泡沫。昨天我跟一個老闆聊天，他問一屋子的人：你買房子虧過麼？沒有吧。一個一個問下來，他說：看，沒有人買房子虧過吧？繼續買！另一個，它會帶來社會問題和政治問題，一方面空房子那麼多，一方面老百姓買不起房子。這是很大的隱患。中國的很多事情其實都是政府在坐莊。

未富先老？

問：剛才我們說到，農民工進城多年也買不起城裡的房子，所以城市化這麼多年了，「農民工」這個詞沒有消失，而是出現了「農二代」和「富二代」這些階層。但是「中產」，這個保證社會穩定的核心階層好像始終沒有形成？

謝：中國的中產階級其實已經開始有了，但是中國現在的「中產」看上去不是「中產」，只是因為房價過高。中國的房子現在比美國還貴！這怎麼可能？中國現在每年大學畢業生三四千萬，按照國際的定義，他們從技校、本科畢業的收入可以算是中產了，但是因為房價太高，買不起房子，他不會覺得自己是中產。

問：我看美國電影裡說，美國人只要有套房子，房子前面還帶塊草坪，就覺得自己是中產了。

謝：在美國你有吃有穿，有房有車，每年還能出去度假一次，就是中產了。中國的中產主要就是因為房價太高，所以覺得生活壓力很大。

問：「富二代」生活沒有壓力，成天飆車，泡妞。這個階層到底佔有多少財富，有數據嗎？

謝：中國所謂的富豪榜都不可信，很多有錢人的財富都是虛的，背後都是一屁股債。在中國靠做正當生意賺很多錢是很難的，所以說那些富豪、富二代有多少錢都是不可信的。真正的財富都是我們剛才說的灰色收入那一塊。

政府在房地產業的這個遊戲能玩下去，也跟中國人的觀念有關，他就是要買房子，一定要把幾代人辛辛苦苦積攢下來的財富，都拿給小孩在城裡買房子結婚，這完全是非理性的，沒有任何其他國家的父母這樣做，所以讓政府一直有的賺。

問：這是文化上的因素吧，中國人追求「成家立業」。

謝：就是不安全感，普通老百姓的不安全感讓政府的遊戲一直維持下去。政府說，你活該嘛，租金不算高，但是你非要買。你看中國歷史也從來都是這樣，可以做下去，就湊合著做下去，實在做不成了，再推倒重來。

問：伴隨中國城市化進程的還有「老齡化」，你文章中寫到日本被老齡化拖累的景像是很悲慘的。那中國該怎麼應對老齡化呢？放寬計畫生育政策麼？

謝：現在放開也來不及了呀。而且按照國際經驗，農民一旦進了城，生育率是不可能很高的，城市生活壓力這麼大，生養孩子的成本也很高。所以，中國以後就會出現日本現在的景象。你去日本看，只有東京和大阪還有活力，其他地方都是老人。

那麼日本的解決方式，就是一些老人繼續工作。我去年在日本京都、奈良，遇到70多歲的老人開出租車，餐館裡做飯的也是老人。所以，面對老齡化社會，是不是就要讓老人都去佛羅里達養老？也未必。我看那些老人精神都不錯。所以我覺得日本這條路也挺好，我們可以借鑒。

當然，日本的經濟是沒救了，一個老齡化社會，它的經濟不會增長了，房價還在往下掉，股市也起不來，老人家才不會去炒股。

問：日本在老齡化之前畢竟還富裕過，中國會不會「未富先老」呢？你在書中也提出這個問題，中國未來十年究竟會成為一個怎樣的社會？

謝：我覺得中國的房地產繼續這樣下去的話，中國有一天是要搞革命的，整個社會都會出現大的波動。中國核心的問題是官僚資本主義，是政府本身的問題，它體現和暴露在房地產泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中國需要一個健康的體制，你不能靠泡沫來發展經濟。太多的錢集中在政府手裡是不好的。

問：香港政府財政增收，就退稅給每個香港人。我們的財政連續增收很多年，但是財政部說，大陸的稅制結構比較複雜，沒有辦法發給每個人。

謝：政府要抓人的時候，怎麼誰都抓得住，要發錢的時候就找不到人？每個人都有身份證號碼，拿著身份證去中國銀行領嘛，這有什麼難！

玫瑰石的傳說

問：你在觀察中國經濟的時候，主要是看數據，還是去地方考察？你怎麼確信你對中國經濟和社會的判斷是準確的？

謝：數據當然是很重要的，但是中國的數據都不准，不可信，你看最近發布的通貨膨脹的數據，明顯不可能嘛！

所以觀察中國經濟，就要自己辛苦一點去瞭解真實情況，去地方看，看地方政府和企業。一家企業，它哪怕只做一種產品，只要它是面向全國銷售的，那麼你就能通過它看到整個中國經濟。而地方政府是橫向跟整個面互動的，所以看地方政府在做什麼，你就能掌握整個面的狀況。因此這兩個渠道是非常重要的，都要切入去瞭解和觀察。

所以首先是我自己去蒐集數據，第二就是怎麼來分析。經濟學特別複雜，它的體系裡充滿了無數的變數，所有變數交織在一起。在分析這些變數的時候，要怎麼去抽象化、具體化、簡單化，就是個分析方法的問題。什麼是重要的、什麼是次要的，這個需要你的判斷力。但是中國的問題更複雜，因為中國是政治經濟體系，它不是市場經濟體系。

問：你在國內讀本科時的專業是土木工程，後來去美國讀書為什麼轉成了經濟學？

謝：對經濟學感興趣。我覺得經濟學最能反映西方的思維方式。從亞里士多德到牛頓，西方的思維方式是一脈相承的，就是把問題系統化、抽象化、簡單化。不像中國的思維方式，就是陰陽什麼的，它不去把事情背後那個道理想明白，不要搞得太清楚，不要有一個清晰的答案，一切都是不確定的。科學從西方傳入中國，也沒有改變中國人的思維方式，中國人是實用主義，把牛頓定理拿來用，但不去想定理背後的東西。所以，中國要創新，就要從思維方式上改變。

不過這也需要時間段。你看日本，它是在泡沫爆了以後，整個社會的心態才平和下來，才開始反思，然後二十年裡出現很多諾貝爾獎得主。中國從歷史上到現在，社會結構中最重要的就是政府，它始終是一個官僚社會，以前是官僚農業社會，現在是官僚工業社會，核心一點也沒有變。

問：你在國內讀完本科，之後的求學和工作一直都在西方的大學與機構裡，因為你更認同西方的文化麼？

謝：我覺得中國很多企業也不錯，但是在中國的企業裡面會比較累。因為中國什麼都是要講政治的，要搞好關係，它的思維方式過度複雜化，總是考慮這個人怎麼想、那個人怎麼想，所以中國人活得很累的。

西方社會就非常簡單，所有人都圍繞兩個參照系來生活，一個是法律體系，一個是宗教體系。個人是自由的，個人也有限制，但限制是你看得到的，就像你知道自己在一個游泳池裡水是什麼樣的，然後你願意蛙泳、自由泳都隨便。中國不一樣，非常複雜，沒有個人，個人不自由。

問：你的祖籍是上海，海派文化在你身上有痕跡嗎？

謝：上海本身就是一種大城市的文化，它屬於江南文化，跟中原文化是很不一樣的。江南文化一直就是比較理性的、商業的。所以從中國歷史上來看，它一直是生產力最高、最富裕的地方，中央政府的財政收入歷來都主要來自江南地區。所以，江南文化跟西方文化是比較接近的，相對簡單，所以中國最早的現代化也是從江南開始的。它不像北方文化的傳統，就是搞好關係，巴結領導，一個人生活的全部起點和中心就是這些。

問：你是經濟學家，我想知道，經濟學的本質在你看來是解釋世界的，還是解決問題的？匈牙利的經濟學家科爾奈很瞧不起那些一心要給政府當智囊的經濟學家，他說經濟學家應該面向大眾去傳播知識，解釋世界。

謝：經濟學本來應該是解釋世界的，但是現在中國哪裡是這個樣子？經濟學全部是用來解決一個一個具體問題的，要不要印鈔票、要不要加利息、要不要對碳排放徵稅。經濟學家全部在做這些事情。

問：那你自己呢？你書裡說，中國的經濟政策要很好地執行，最需要的是知識份子的獨立性。

謝：中國的知識份子讀書從來都是為了當官，這個和西方也很不一樣。在西方，如果你說你是知識份子，那你的起點就是批評政府的。中國的知識份子不是這樣。

我自己就是喜歡說，沒別的，我只是提供一些想法供大家思維。

問：那你是說給官員聽，還是大眾聽？

謝：都有啊，不一樣的聽眾。我十幾年前就在鳳凰衛視做節目，一些地方官員跟我說，「我的經濟學知識都是從你那兒來的，聽你在鳳凰衛視講的還挺有道理的，而且我還聽得懂。」我覺得也挺好。我給彭博社寫文章，我知道它的讀者都是基金經理，我給財新那裡寫，我知道有好多小股民會看，那麼我就要寫的很具體、邏輯清楚、解釋明白。

但是中國跟美國不一樣。在美國，歐巴馬會叫人坐成一個圓桌討論問題，在中國不是，中國人都是形象思維，中國的官員總是講：你給我舉個例子，誰幹過，後來怎麼樣？而且中國官員講任何事情都是和吃有關，這個好吃，那個難吃，這個我吃不下。中國人歷史上窮怕了，所以整個中國文化都是從餓肚子來的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的飯，住地主的房，睡地主的老婆，就是這麼簡單的思維。

問：「玫瑰石顧問公司」是你起的名字？「玫瑰石」這個名字很好聽，有出處麼？

謝：對，我起的名字。這是古埃及留下的一塊石碑，後人在玫瑰石那個村莊找到的。它是亞歷山大大帝的後裔為了記錄功績刻下的一塊石碑，上面的碑文有三種語言，但是失傳了，沒人看得懂，這塊石碑就叫做玫瑰石。後來，一個德國人花了20多年破譯了碑文，讓死亡的語言又復活了。這段歷史很有名。我覺得這個故事特別好，它反應了一種對知識的追求，而且是跨時代、跨語言、跨文化的，我非常喜歡。

問：聽說你經濟學之外的興趣是歷史，很喜歡《羅馬帝國衰亡史》這類書？

謝：是，對歷史非常感興趣，我出國以前把中國歷史都通讀完了。

《羅馬帝國衰亡史》，我為什麼喜歡它？你看寫這本書的吉本是英國人，在他的時代英國已經開始崛起了，他在羅馬旅遊時，看到那麼多古蹟廢墟，他就想，為什麼這麼輝煌的帝國就變成廢墟了呢？他就去探求背後的原因，然後花了很多年時間寫了這本書。

如果中國人解釋這個事情，就會說這是天意，是週期使然。西方人是不相信什麼週期的，他就去軍事政治這些方面找原因，最後，讓羅馬垮掉的其實是腐敗問題。我比較喜歡這種思維方式，這種去探索背後真正原因的態度。

問：我們看到歷史上那些偉大的經濟學家，都是大思想家，亞當•斯密、熊彼得、哈耶克等等，他們的工作最後都是為了捍衛人類的自由和幸福。那麼你作為經濟學家，是為了探索事情背後的因果，追求純粹的知識上的樂趣麼？

謝：我就希望中國人的錢不要被騙走就好了。中國人都有貪小便宜的心理，在房地產、股市不是都這樣嘛？看別人賺一點，我也想賺，結果辛辛苦苦攢的錢轉眼都沒了。中國人好不容易才富了點，我就希望他們能把自己的錢看好，不要被騙走。