陶冬：中國房價與民眾收入嚴重脫節

知名分析師陶冬在其個人威廉亚洲官网 博客文章中指出，近年來，中國房地產價格出現爆米花似的膨脹，普通住宅價格與民眾收入嚴重脫節，中國三亞地區的海景豪宅，甚至遠高國於歐洲、美國等地的一線海景地段，顯示目前中國房價炒作情形相當嚴重。

以下是陶冬威廉亚洲官网 博客文章全文：

筆者最近在臨近三亞的某個海灘豪宅樓盤看房。陽光、椰風，果然是不一樣的環境。白沙、碧波，在中國頗罕見的海景。

展覽廳的沙盤上，擺放著一個個度假小屋，號稱是某某名師設計、具有東南亞情調的villa。一個朝海的第二排 的小屋，賣到3000萬元，第一排的全海景房，更標價到 5000萬元。

到地盤去看，工程仍在打樁階段，一棟樓也沒有起來，但是銷售指點給你看，這裡會有六星級酒店，那裡是購物中心。他們賣的是故事、概念，賣的是一個夢想。

建設剛剛開始，還沒有批文，樓花是不能賣的，於是開發商不做預售，但是可以預訂。預訂當然不能收訂金，但是歡迎你加入他們的俱樂部，俱樂部會員有優先選樓權，而且會費到時可以折成買房的訂金。這個變相訂金的會員費需要多少錢？普通會員的會費要盛惠40萬大元，至於金卡、白金卡會費幾何，筆者沒敢問。

3000萬元人民幣，拿到美國可以買下一處莊園，拿到歐洲可以買下一座城堡了。在這裡，可以買下一間打開窗戶差不多能和鄰居握手的"豪宅"。其令人印象深刻的，是天馬行空的概念、頗具創意的營銷、沾有外國元素和浪漫情調但是骨子裡仍是中國式思維的設計，最後就是世界一流的定價。

在西班牙的一線海景地段，公寓式豪宅售價不過30萬歐元，獨立洋房的售價也只在70萬歐元左右，而且全部是永久產權、無敵海景。當然，地段不同，環境不同，房價有高有低，崖邊幾百萬歐元的大宅也有，但是70萬歐元的洋房，絕對勝過眼前所見的3000萬元人民幣的villa。在金融海嘯中遭到重創的美國佛羅里達，海景房的價格更低，個別強制拍賣房甚至低至15萬美元以下。

近幾年，中國的資產價格出現了爆米花式的膨脹，湧現 出一批一夜暴富、拿錢不當錢的巨富。金融危機後，政府的超寬鬆貨幣政策救了已經奄奄一息的開發商。當他們免除了資金鏈的後顧之憂後，營銷策略、定價策略變得十分進取，催生出房價的一片急升。普通住宅價格與消費者收入嚴重脫節，豪宅價格不知不覺間升上"國際先進水平"。三亞這個樓盤，便是無視國際標桿的典型炒作，因為定價者可能根本沒有見過西班牙、美國的海景房。但是，這個責任又不在三亞的樓盤身上，因為周邊的類似樓盤也是一樣吊高了賣。

在中國，海景房值得擁有一個較高的溢價。中國是世界上最大的幾乎看不到藍色海洋的國家（個別城市除外）。當財富積累達到一定水平後，當人們對生活方式有更高的追求時，筆者認為，海景資源必然搶手，海景房價必然被搶高。

但是，這種溢價不能脫離國際海景房的標的，因為在世界範圍內，藍色海景並沒有稀缺到那一步。中國資金流 向世界其他城市，只是遲早的事。筆者看好同時擁有三件寶的國際都市：海景、交通、中餐館。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)