学者预警：香港楼市或累积下挫60%至75%(图)

香港楼市大跌，地产经纪出奇招抢客。（图片来源：williamhill官网 合成）

【williamhill官网 2023年10月17日讯】（williamhill官网 记者李怀橘综合报导）香港楼市只跌不升，趁特首李家超于年底公布新一份《施政报告》前夕，坊间有声音要求港府撤销楼市“辣招”。不过有学者认为“撤辣”之后楼价恐进一步下跌，并指本港楼市泡沫爆破实属意料之内，预计楼价或从高位累积下挫60%至75%。

楼市一跌再跌，沙田第一城已经跌破4字头。威廉亚洲官网 一宗成交显示，沙田第一城2座一个两房低层单位，实用面积327方呎，原开价510万元（港元，下同），近日终以388万成交，平均实用呎价11,865元。原业主于2018年10月以535万购入物业，持货5年，帐面亏蚀达147万元。

眼见楼价“跌跌不休”，地产界多次发声呼吁香港政府取消楼市“辣招”。中原地产创办人施永青在《股坛C见》中重申，很多香港人的资产是都和房地产相关联，楼价再急跌对于整体经济会带来后果严重，政府须正视问题。他以政府日前推出的“夜缤纷”活动打趣道，现在还说搞“夜缤纷”，等到楼价跌三四成，市民什么兴趣都没有了。

对此，新加坡学者、香港中大及浸大经济系兼职讲师叶秀亮则持不同观点。16日叶在《明报》刊文称早在2009年美国推出量化宽松之时，他已警告香港楼市可能在其后的10年持续上升，如果政府不采取精准有效的干预措施，楼市将进入泡沫的“孕育期”、“发展期”和“最后期”；一旦到了泡沫最后期，泡沫爆破及后续金融风暴将是无可避免。

在2014至2017年，他再次警告指，香港楼市泡沫爆破将是无可避免的现实，而且是愈迟爆，爆破杀伤力就愈大。

目前香港楼市已经进入了终须一爆的泡沫最后期。泡沫爆破后，香港楼价可能需从高位累积下挫60%至75%，才有望止跌回稳，他表示。

他补充指，香港楼价自2009年3月开始上升，直至本轮高峰期，共上升约250%；如果楼价重回2009年3月水平，表示楼价需大跌71.5%。他特别指出，在此期间香港市民的工资增长远不及楼价增长幅度，因此在泡沫爆破后的金融风暴和经济萧条中，楼价将会跌至超出长远的合理水平，即要跌到“贱物斗穷人”的水平（编注：指恶性循环，市民越穷，楼价越低），然后才可逐步在漫长的经济衰退期中等待复苏的机会。

至于“撤辣”，他认为如果香港政府贸然按地产界建议全面“撤辣”，结果很可能是“撤辣”后楼价继续跌。更重要是，一旦“辣招”全撤，政府用完所有可动用的政策工具，后续楼价下跌将无险可守。届时的累积跌幅和所造成的伤害，将更深更痛。