【看中国2013年09月19日讯】如果你想买房，那么，你就尽快着手，因为2014年获得住房抵押贷款可能会更难更昂贵。
美国消费者金融保护局的新按揭标准预计在明年一月份开始实施，其中包括限制贷款公司所能提供的按揭类型。预期在新政策实施后，明年的贷款申请会减少、按揭成本会提高、选择也比以前少。
联邦住房金融局也在计划削减由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)发放的抵押贷款的最大数额。现在由房利美和房地美做保的按揭上限在很多城市是417,000美元，在消费高的大城市是625,500美元。
今年第二季度，美国2/3的按揭是政府的这两家公司房利美和房地美提供的。政府准备提高贷款标准也是为了逐步减少按揭市场上政府的直接参与。
美国联邦政府希望通过这项政策让更多的私人公司进入市场放贷。最近，私人抵押贷款融资在不断的增长，但是和经济衰退前的幅度相比还是很小。根据一家房屋贷款数据追踪公司---美国贷款处理服务公司的统计，只有2.1%的按揭贷款在4月出售给私人投资者，而大约90%的按揭贷款被政府机构购买。
同时，较低的贷款规模将使一些申请者得不到贷款。联邦住房金融局还没有宣布房利美和房地美的贷款上限会下调多少，然而，两房额度较大的抵押贷款通常发放给居住在房产昂贵城市的购房者。这些买家通常支付相对较低比例的首付，而且没有多少资产。
相比之下，大多数私人抵押贷款给了富有的借款人，他们为数百万美元的豪宅支付巨额的首付。尚不清楚私人抵押贷款市场是否对净资产少并且拿不到足够的政府贷款的借款人开放，如果开放了，利率会有多高？美国消费者金融保护局新抵押规则设置从2014年1月起生效，会限制在私人抵押贷款市场贷款的类型，这使情况变得更复杂。
正计划获得接近两房上限数额抵押贷款的潜在购房者，最好能在2013年底前拿到贷款。一旦以上的修改生效，不再够资格拿到房利美和房地美抵押贷款的借款人可能面临以下的困难。
很难拿到抵押贷款：拿不到房利美和房地美贷款的大多数申请人将不得不转向私人市场。私人借贷机构，包括银行、信用合作社和独立的抵押贷款机构，以他们自己的条款发行抵押贷款，并且大多数都会对借款人进行最严格的筛选，寻找只有很小违约风险的富裕借款人。
现在需要帮助的是那些所需贷款额度超过两房规定上限但又拿不出多少首付的借款人。许多私人借贷机构要求至少25%到30%的首付。而房利美和房地美的抵押贷款，借款人可以首付20%；较小的首付也都接受，只是借款人必须支付抵押贷款保险。
浮动利率成为唯一的选择：符合私人抵押贷款条件的申请人可能发现浮动利率房屋贷款是他们唯一的选择。许多私人借贷机构更倾向于提供可调利率抵押贷款，而不是固定利率抵押贷款。当美联储提高利率，银行将不得不提高他们给存款账户支付的利率，可是，他们会从可调利率抵押贷款借款人那儿收回更多的利息，因为那些利率也会重新设置---和美联储的利率一起提高。
如果是浮动利率抵押贷款，借款人在利率可随美联储利率变化之前的一段时间内（通常五年）享受固定利率。在私人借贷市场上，浮动利率抵押贷款已经呈现上升趋势：他们占私人投资者6月份发放按揭贷款的27.3%，和今年年初的23.2%相比上升了十来个百分点。
贷款利率更高：私人抵押贷款往往收取比两房做保的贷款更高的利率。只是，更多的私人放贷公司进入抵押贷款市场已经帮助降低了利率。现在还不清楚如果更多的借款人进入这一市场，利率是否将上升。需求的增加可能导致利率走高。如果二级抵押贷款市场蓬勃发展相反的趋势也可能发生。
私人市场的选择更少：将在明年生效的美国消费者金融保护局新抵押贷款规则，对不想提供某些类型按揭，比如仅还付息按揭贷款（interest-only mortgages）的私人借贷机构，将会提供更多的法律保护。要求这项法律保护的银行，对那些每月总债务超过每月税前收入43%的的借款人，也不能发放抵押贷款。在更多借款人进入这个私人借贷市场的背景下，这些变化可能导致借款人的贷款选择更少。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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