【看中國2013年09月19日訊】如果你想買房，那麼，你就盡快著手，因為2014年獲得住房抵押貸款可能會更難更昂貴。
美國消費者金融保護局的新按揭標準預計在明年一月份開始實施，其中包括限制貸款公司所能提供的按揭類型。預期在新政策實施後，明年的貸款申請會減少、按揭成本會提高、選擇也比以前少。
聯邦住房金融局也在計畫削減由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)發放的抵押貸款的最大數額。現在由房利美和房地美做保的按揭上限在很多城市是417,000美元，在消費高的大城市是625,500美元。
今年第二季度，美國2/3的按揭是政府的這兩家公司房利美和房地美提供的。政府準備提高貸款標準也是為了逐步減少按揭市場上政府的直接參與。
美國聯邦政府希望通過這項政策讓更多的私人公司進入市場放貸。最近，私人抵押貸款融資在不斷的增長，但是和經濟衰退前的幅度相比還是很小。根據一家房屋貸款數據追蹤公司---美國貸款處理服務公司的統計，只有2.1%的按揭貸款在4月出售給私人投資者，而大約90%的按揭貸款被政府機構購買。
同時，較低的貸款規模將使一些申請者得不到貸款。聯邦住房金融局還沒有宣布房利美和房地美的貸款上限會下調多少，然而，兩房額度較大的抵押貸款通常發放給居住在房產昂貴城市的購房者。這些買家通常支付相對較低比例的首付，而且沒有多少資產。
相比之下，大多數私人抵押貸款給了富有的借款人，他們為數百萬美元的豪宅支付巨額的首付。尚不清楚私人抵押貸款市場是否對淨資產少並且拿不到足夠的政府貸款的借款人開放，如果開放了，利率會有多高？美國消費者金融保護局新抵押規則設置從2014年1月起生效，會限制在私人抵押貸款市場貸款的類型，這使情況變得更複雜。
正計畫獲得接近兩房上限數額抵押貸款的潛在購房者，最好能在2013年底前拿到貸款。一旦以上的修改生效，不再夠資格拿到房利美和房地美抵押貸款的借款人可能面臨以下的困難。
很難拿到抵押貸款：拿不到房利美和房地美貸款的大多數申請人將不得不轉向私人市場。私人借貸機構，包括銀行、信用合作社和獨立的抵押貸款機構，以他們自己的條款發行抵押貸款，並且大多數都會對借款人進行最嚴格的篩選，尋找只有很小違約風險的富裕借款人。
現在需要幫助的是那些所需貸款額度超過兩房規定上限但又拿不出多少首付的借款人。許多私人借貸機構要求至少25%到30%的首付。而房利美和房地美的抵押貸款，借款人可以首付20%；較小的首付也都接受，只是借款人必須支付抵押貸款保險。
浮動利率成為唯一的選擇：符合私人抵押貸款條件的申請人可能發現浮動利率房屋貸款是他們唯一的選擇。許多私人借貸機構更傾向於提供可調利率抵押貸款，而不是固定利率抵押貸款。當美聯儲提高利率，銀行將不得不提高他們給存款賬戶支付的利率，可是，他們會從可調利率抵押貸款借款人那兒收回更多的利息，因為那些利率也會重新設置---和美聯儲的利率一起提高。
如果是浮動利率抵押貸款，借款人在利率可隨美聯儲利率變化之前的一段時間內（通常五年）享受固定利率。在私人借貸市場上，浮動利率抵押貸款已經呈現上升趨勢：他們佔私人投資者6月份發放按揭貸款的27.3%，和今年年初的23.2%相比上升了十來個百分點。
貸款利率更高：私人抵押貸款往往收取比兩房做保的貸款更高的利率。只是，更多的私人放貸公司進入抵押貸款市場已經幫助降低了利率。現在還不清楚如果更多的借款人進入這一市場，利率是否將上升。需求的增加可能導致利率走高。如果二級抵押貸款市場蓬勃發展相反的趨勢也可能發生。
私人市場的選擇更少：將在明年生效的美國消費者金融保護局新抵押貸款規則，對不想提供某些類型按揭，比如僅還付息按揭貸款（interest-only mortgages）的私人借貸機構，將會提供更多的法律保護。要求這項法律保護的銀行，對那些每月總債務超過每月稅前收入43%的的借款人，也不能發放抵押貸款。在更多借款人進入這個私人借貸市場的背景下，這些變化可能導致借款人的貸款選擇更少。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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