楼市调控为何适得其反？

3月初，国务院出台房地产调控“国五条”政策及细则，重申对出售自有住房按转让所得计征20%个人所得税的要求，剑指“房价上涨预期增强”，意在抑制住房投资投机需求，“促使房地产市场平稳健康发展”，但适得其反，多地出现居民抢在政策实施前过户或入市买卖现象，二手房市场交易量爆增。

以北京为例，3月4日-3月10日，北京二手房网签9604套，环比增长64.7%。3月8日当天签约量达2812套。南京、广州等多个城市的房屋产权交易登记大厅，更是连续多日出现排队等过户的情景。

以往房地产市场的多次调控，决策者都希望控制房价上涨，甚至促使房价合理回归。其政策组合中的税收手段却成了房价上涨的催化剂。因一线城市房地产市场一直供不应求，政府提高房地产税负的做法，结果却是自住购房者不得不负担越来越高的购房成本。

今年全国两会上，住建部部长姜伟新表示，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益，这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

“国五条”的未来效果会不会重复以往几次调控的历史，房地产调控症结何在？

高策地产服务机构首席策略官李国平表示，“国五条”不过是上一届政府在任期将满时，给自己的调控乐章发出的一个高调尾音。从说法到做法细则出台，中间隔了一届政府，其间有较多不确定性，能执行到什么程度，有很多变数，所以，“国五条”的姿态意义大于实质意义。

李国平也强调，如果关于二手房交易按照差额20%缴纳个税细则落实，交易环节收取的税费在一定程度上会抑制投资和投机需求，打击二手房市场，但同时也抑制了流通。

但只要投资、投机者认为房价还要涨，增值的预期存在，即使执行这些税收政策，对投资投机行为的影响也有限，只是自住购房者成了牺牲品，承担更高的购房成本。

他认为，中国目前的经济结构还无法去房地产化，未来可能还要依赖房地产五到八年。只要经济发展、地方政府财政收入依赖房地产行业，调控政策依旧容易陷入民众要求打压房价和房价打压不下来的纠结中。

他表示，过去的宏观调控意在保护房地产行业平稳持续发展，使之成为中国经济发展的重要引擎；防止房地产业泡沫的过分膨胀甚至破灭。而一旦有破灭迹象，政府也会用政策进行刺激房地产市场。如，受国际环境影响，2008年国内房地产行业有些萧条，政策便转而刺激。

李国平强调，重点是不能让房价过快上涨，必须让居民收入增长跟得上房价涨幅。对于实在买不起住房的群体，政府提供保障房解决。对于落实房地产调控细则，他建议要分人群、分区域、分层次，调控要进入科学化，注重微调预调。

(文章仅代表作者个人立场和观点)