樓市調控為何適得其反？

3月初，國務院出臺房地產調控「國五條」政策及細則，重申對出售自有住房按轉讓所得計徵20%個人所得稅的要求，劍指「房價上漲預期增強」，意在抑制住房投資投機需求，「促使房地產市場平穩健康發展」，但適得其反，多地出現居民搶在政策實施前過戶或入市買賣現象，二手房市場交易量爆增。

以北京為例，3月4日-3月10日，北京二手房網簽9604套，環比增長64.7%。3月8日當天簽約量達2812套。南京、廣州等多個城市的房屋產權交易登記大廳，更是連續多日出現排隊等過戶的情景。

以往房地產市場的多次調控，決策者都希望控制房價上漲，甚至促使房價合理回歸。其政策組合中的稅收手段卻成了房價上漲的催化劑。因一線城市房地產市場一直供不應求，政府提高房地產稅負的做法，結果卻是自住購房者不得不負擔越來越高的購房成本。

今年全國兩會上，住建部部長姜偉新表示，無論新「國五條」什麼時候出臺，都會傷及一部分人的利益，這個政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。

「國五條」的未來效果會不會重複以往幾次調控的歷史，房地產調控癥結何在？

高策地產服務機構首席策略官李國平表示，「國五條」不過是上一屆政府在任期將滿時，給自己的調控樂章發出的一個高調尾音。從說法到做法細則出臺，中間隔了一屆政府，其間有較多不確定性，能執行到什麼程度，有很多變數，所以，「國五條」的姿態意義大於實質意義。

李國平也強調，如果關於二手房交易按照差額20%繳納個稅細則落實，交易環節收取的稅費在一定程度上會抑制投資和投機需求，打擊二手房市場，但同時也抑制了流通。

但只要投資、投機者認為房價還要漲，增值的預期存在，即使執行這些稅收政策，對投資投機行為的影響也有限，只是自住購房者成了犧牲品，承擔更高的購房成本。

他認為，中國目前的經濟結構還無法去房地產化，未來可能還要依賴房地產五到八年。只要經濟發展、地方政府財政收入依賴房地產行業，調控政策依舊容易陷入民眾要求打壓房價和房價打壓不下來的糾結中。

他表示，過去的宏觀調控意在保護房地產行業平穩持續發展，使之成為中國經濟發展的重要引擎；防止房地產業泡沫的過分膨脹甚至破滅。而一旦有破滅跡象，政府也會用政策進行刺激房地產市場。如，受國際環境影響，2008年國內房地產行業有些蕭條，政策便轉而刺激。

李國平強調，重點是不能讓房價過快上漲，必須讓居民收入增長跟得上房價漲幅。對於實在買不起住房的群體，政府提供保障房解決。對於落實房地產調控細則，他建議要分人群、分區域、分層次，調控要進入科學化，注重微調預調。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)