中国豪宅泡沫破裂刺痛摩根大通

中国东北城市大连的一幢豪华公寓楼准备拍卖，这是中国高端房产泡沫破裂最显眼的牺牲品之一。此前一家银行取消了该楼盘的赎回权。

48层的“御澜山”曾为摩根富林明资产管理(J.P. Morgan Asset Management)旗下一只基金所有，该基金在这个楼盘项目上投入了8,000万美元。英国贷款机构渣打银行(Standard Chartered)提供了该项目1.4亿美元贷款的绝大部分。据知情人士透露，由于销售不景气导致贷款违约，渣打于今年夏季取消了这一楼盘的赎回权，该基金也由此失去了这处楼盘。

从中国收紧豪华房产购买规定后出现的这一损失可以看出，一些欧美投资者在中国房地产上的风险敞口有多大。上述知情人士说，这处楼盘找了几家潜在投资者，但尚未达成交易。

渣打银行和摩根富林明资产管理拒绝置评。摩根富林明资产管理为摩根大通(J.P. Morgan Chase)的旗下子公司。

中国房产市场最近显示出复苏迹象，但仍存在明显问题。绿城中国控股有限公司(Greentown China Holdings Ltd.)和盛高置地（控股）有限公司(SPG Land Holdings Ltd.)等一批专注于高端房产的开发商已经在将部分资产转让给其他开发商，原因是政府为房产市场降温的举措导致其现金流吃紧。今年六月，负债累累的绿城中国通过向其股东九龙仓集团有限公司（Wharf (Holdings) Ltd.）出售股权和发行可转换债券筹资6.57亿美元。

2010年，中国政府采取行动，通过抑制贷款、限制购买多套房产以及提高首付款要求等措施来减缓豪华房产的建设，并试图推动开发商为首次购房者和改善性购房者建房。

与中国那些经济地位不断提升的人一样，外国投资者也青睐中国的豪华房产项目，因为相比大众市场那些千篇一律的公寓，豪华房产能为他们提供更高的利润空间。

但怀疑人士警告说，市场可能要很多年才能消化过度供应的豪华公寓和别墅以及由无人居住的街区组成的“鬼城”。许多豪华住宅都被投资型买家空置。

一位知情人士说，大约三四年前，你已经可以看到政府在打压豪华房产领域，但一些人觉得政府不会动顶级住宅领域，因为这个领域与大众市场毫无关系。那只是误解。

不清楚中国总共有多少房产止赎，有关不良房地产数量的信息也是少之又少。

但从中国开始调控以来，诸如御澜山之类的高端住宅项目遭到沉重打击。御澜山是海滨城市大连的一幢高层建筑。

摩根富林明资产管理是在施工期间接手御澜山的，当时市场已经显示出泡沫迹象。摩根富林明资产管理在2008年成立一只面向大中华的6亿美元房地产基金，投资了北京、上海、南京等全国各地的项目。前述知情人士说，它在中国其他地区投资的项目似乎并无压力。

御澜山在2011年9月份开盘以来卖得不是很好。据知情人士和大连房地产中介说，除了政府的调控之外，销售疲软还有一部分原因是房屋面积过大、价格过高。

其中一位人士说，虽然地段很好，但房屋面积过大，而且很难分隔成较小的单元。

一位知情人士说，渣打银行和东亚银行(Bank of East Asia Ltd.)为这个项目向摩根富林明资产管理提供了一笔约为1.4亿美元的贷款。因销售不佳，摩根富林明资产管理违背了部分条款，之后渣打银行将项目止赎。同一位人士说，德勤(Deloitte & Touche Inc.)已被指定为项目的托管人。

知情人士说，受聘推销御澜山的世邦魏理仕集团公司(CBRE Group)正与渣打银行一起寻找潜在买家。

项目有270套一至四居房产出售，每套面积110至519平方米不等。

据当地房产中介网站介绍，开盘时该项目每平米叫价约3.5万元（5,595美元）。项目售楼处电话无人接听，据大连房地产中介说，该项目好几个月都没有卖房迹象了。

附近其他房地产项目的售价在每平米1.9万元左右。

一位知情人士说，一些私募股权投资公司已为这笔不良资产提交无约束力报价，部分报价超过人民币10亿元。但这位人士没有细说。

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