中國豪宅泡沫破裂刺痛摩根大通

中國東北城市大連的一幢豪華公寓樓準備拍賣，這是中國高端房產泡沫破裂最顯眼的犧牲品之一。此前一家銀行取消了該樓盤的贖回權。

48層的「御瀾山」曾為摩根富林明資產管理(J.P. Morgan Asset Management)旗下一隻基金所有，該基金在這個樓盤項目上投入了8,000萬美元。英國貸款機構渣打銀行(Standard Chartered)提供了該項目1.4億美元貸款的絕大部分。據知情人士透露，由於銷售不景氣導致貸款違約，渣打於今年夏季取消了這一樓盤的贖回權，該基金也由此失去了這處樓盤。

從中國收緊豪華房產購買規定後出現的這一損失可以看出，一些歐美投資者在中國房地產上的風險敞口有多大。上述知情人士說，這處樓盤找了幾家潛在投資者，但尚未達成交易。

渣打銀行和摩根富林明資產管理拒絕置評。摩根富林明資產管理為摩根大通(J.P. Morgan Chase)的旗下子公司。

中國房產市場最近顯示出復甦跡象，但仍存在明顯問題。綠城中國控股有限公司(Greentown China Holdings Ltd.)和盛高置地（控股）有限公司(SPG Land Holdings Ltd.)等一批專注於高端房產的開發商已經在將部分資產轉讓給其他開發商，原因是政府為房產市場降溫的舉措導致其現金流吃緊。今年六月，負債纍纍的綠城中國通過向其股東九龍倉集團有限公司（Wharf (Holdings) Ltd.）出售股權和發行可轉換債券籌資6.57億美元。

2010年，中國政府採取行動，通過抑制貸款、限制購買多套房產以及提高首付款要求等措施來減緩豪華房產的建設，並試圖推動開發商為首次購房者和改善性購房者建房。

與中國那些經濟地位不斷提升的人一樣，外國投資者也青睞中國的豪華房產項目，因為相比大眾市場那些千篇一律的公寓，豪華房產能為他們提供更高的利潤空間。

但懷疑人士警告說，市場可能要很多年才能消化過度供應的豪華公寓和別墅以及由無人居住的街區組成的「鬼城」。許多豪華住宅都被投資型買家空置。

一位知情人士說，大約三四年前，你已經可以看到政府在打壓豪華房產領域，但一些人覺得政府不會動頂級住宅領域，因為這個領域與大眾市場毫無關係。那只是誤解。

不清楚中國總共有多少房產止贖，有關不良房地產數量的信息也是少之又少。

但從中國開始調控以來，諸如御瀾山之類的高端住宅項目遭到沈重打擊。御瀾山是海濱城市大連的一幢高層建築。

摩根富林明資產管理是在施工期間接手御瀾山的，當時市場已經顯示出泡沫跡象。摩根富林明資產管理在2008年成立一隻面向大中華的6億美元房地產基金，投資了北京、上海、南京等全國各地的項目。前述知情人士說，它在中國其他地區投資的項目似乎並無壓力。

御瀾山在2011年9月份開盤以來賣得不是很好。據知情人士和大連房地產中介說，除了政府的調控之外，銷售疲軟還有一部分原因是房屋面積過大、價格過高。

其中一位人士說，雖然地段很好，但房屋面積過大，而且很難分隔成較小的單元。

一位知情人士說，渣打銀行和東亞銀行(Bank of East Asia Ltd.)為這個項目向摩根富林明資產管理提供了一筆約為1.4億美元的貸款。因銷售不佳，摩根富林明資產管理違背了部分條款，之後渣打銀行將項目止贖。同一位人士說，德勤(Deloitte & Touche Inc.)已被指定為項目的託管人。

知情人士說，受聘推銷御瀾山的世邦魏理仕集團公司(CBRE Group)正與渣打銀行一起尋找潛在買家。

項目有270套一至四居房產出售，每套面積110至519平方米不等。

據當地房產中介網站介紹，開盤時該項目每平米叫價約3.5萬元（5,595美元）。項目售樓處電話無人接聽，據大連房地產中介說，該項目好幾個月都沒有賣房跡象了。

附近其他房地產項目的售價在每平米1.9萬元左右。

一位知情人士說，一些私募股權投資公司已為這筆不良資產提交無約束力報價，部分報價超過人民幣10億元。但這位人士沒有細說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)