房地產的默契：你懂我的圖謀不軌 我懂你的故作矜持(圖)

中國的樓市週期裡需要的是定力大比拚（圖片來源：WANG ZHAO/Getty Images）

【看中國2023年3月17日訊】去年年底，中國限購最嚴厲的一線城市開會研究過，幾個遠郊區是否要解除認房又認貸。

2022疫情疊加樓市週期，這座城市的房地產非常艱難。新房和二手房加起來，每個月也就賣個一萬多套。但新房和二手房的庫存量，全都過了十萬套大關。

五年前，這兩個數字加起來，還不到七萬套；五年翻了兩倍。

最不好賣的就是遠郊區了。有的遠郊區被雙限政策鎖在一片窪地裡，有的遠郊區實在太偏，新房每個月只能簽約個兩三百套，去化週期高達28個月。於是，2022年執行雙限政策的遠郊區，邁出了這座城市的一小步：解除了轄區兩個鎮的雙限政策。

解除當天，售樓處銷售賣房子賣到凌晨五點，回家待兩個小時，回來接著賣。

年底開會研究後，據說有一個遠郊區建議可以研究解除「認房又認貸」。不過，領導要求：在內部傳達，向售樓處傳遞消息。

小心翼翼是有原因的。調控五年，好不容易營造了「房住不炒」的氣氛，萬一卷土重來，又前功盡棄。但開發商的弦已經崩緊到極致了。

只是沒有人想得到，剛過完年，「忽如一夜春風來」，一線城市樓市全面復甦，開發商喜報一個接著一個。北京國譽燕園週末賣了36套；朝陽壹號一週賣了3.28億；橡樹灣二期週末賣了50多套；龍湖御湖境說一期「告急」：要漲價2%。

二手房也一樣，2月北京二手房成交突破一萬五千套，創造了七年來的最高成交記錄。

樓市暖意漸濃時，北京房山區市場開始流傳取消認房認貸的消息，政策吸引了一波客戶湧向房山售樓處。2月份北京新房網簽的TOP1，最後成了：房山的中駿·雲景臺。

眼看市場熱了，2月20日，房山官方出面闢謠——並未調整購房政策。

「戀愛大師」說過，男女雙方最好的默契就在於：你懂我的圖謀不軌，我懂你的故作矜持。

2023年年初，中國房地產市場終於結束了長達13個月的負增長。中國一家龍頭房企負責人前幾天捂著嘴告訴筆者，剛剛過去的二月份：是我們公司有史以來賣得最好的一個二月。

二月份，保利銷售額342億，萬科銷售約301億元，同比都大幅增長。他們的單月數據，比龍湖、綠城、建發這些頭部房企前兩個月的銷售額還多。保利和萬科也都反超了宇宙房企碧桂園，成了房地產新王。旭輝、中梁、世茂們的銷售額下跌，也在大幅度收窄，旭輝控制在了20%，世茂則只同比下降3%。

好了傷疤忘了疼。大家又開始在核心城市搶地了，越秀捲土重來，在北京五批次攻城拔寨，拿了不少現房比例太高的地。蘇州的園區寶地，乍一面世，馬上被30家開發商圍搶。

這背後，當然是一線和強二線城市在起模範帶頭作用。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢復到了去年7月以來的最高點；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的歷史新高；就連深圳也賣了2509套房子，創下了近18個月以來的新高。

杭州二手房成交量突破7000套，甚至超過去年「5.17新政」後一個月的成交量。有炒房客趁著這波行情賣掉房子：開始大談特談，當初買房的決定是多麼英明。

各地小作文層出不窮。比如，蘇州還有消息說徹底放開，外地人不用社保，就能買園區。假消息是誰放的不知道，反正那幾天蘇州有的開發商在忙著漲價：3月1日全線漲價2%、再度上調2%......

去年疫情，中國很多城市房價跌回了五年前，但預期漲回來，也只用了一週。朋友說，樓市也開始有日K線和周K線了，一個消息漲停，一個消息跌停：雙市合璧了。

很多人覺得一線城市會像2008年、2014年一樣，繼續發揮先鋒模範帶頭作用。去年年初樓市最困難的時候，二三線城市排著隊放鬆限購，有家頭部開發商的董事長就說，地產政策風向真正變了的標誌只有一個：一線城市放鬆限購。

2月初，有媒體迫不及待地向深圳市提問，將深圳樓市打入深淵的二手房指導價政策實施兩年，是否會有調整計畫。深圳住建局回應說，內部已根據市場形式對參考價重新做了一版方案——

只是接著又跟了句：調整時間沒有定下來，是否發布也不一定。

也有人給北京放鬆政策出主意。2月底，中房集團原董事長孟曉蘇在一次研討會上說，經濟啟動要從樓市回暖開始，房地產回暖的風向標是北上深，北京從哪裡啟動？我看商辦很合適。

2017年的326新政，北京停掉了商辦的貸款，個人不再能購買商辦新房，還劃定了500平米的最小分割面積。從那一天起，近5000萬方的未收面積凝固在原地。

官方數據說，商辦99%以上是個人買走的。這些人是孟總眼中最好的客戶，既有錢，又沒購房資格。

去年房地產銷售從18萬億急跌到了13萬億。五萬億的窟窿，比汽車多四千億，比基建多一萬億，更是引進外資總額的四倍。窟窿補不上，孟總很著急。

北京也著急。去年北京市土地出讓收入下降了24%，算下來大約少了五百億。1月31日，北京市印發了政府工作報告重點任務清單，其中第232條說，要完善「一區一策」調控措施。有了一區一策的設計後，各區馬上行動，一個遠郊區政府隔幾天就會關心下各個項目，銷售目標有沒有完成？

他們還派人到各個項目調研，請項目填需求，然後說去區裡去爭取政策。

經濟觀察網報導，二月中旬，北上廣深四大一線城市政府主官帶著曖昧的想法，到北京參加閉門會議。但在房地產調控的問題上得到的回覆是：保持定力。

很快，房山闢謠了放開認房認貸的說法。商辦放開限購政策也沒了下文。房山闢謠後，朋友說，中國樓市的政策頂，終於到了。

幾天後，住建部長倪虹表示對中國房地產企穩回升充滿信心。對於首套住房大力支持、對於二套住房合理支持的政策都已經出臺。

2011年限購政策剛出時，李稻葵曾經寫過一篇《論限購》。他說限購屬於過渡性的制度安排。

一眨眼，這個過渡，已經十二年了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)