深圳樓市爆倉：拆借千萬買12套房 最終家破人散(圖)
深圳房產爆倉數量激增。圖為深圳某高端商住區夜景（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年1月26日訊】近期，深圳房產爆倉數量激增。經樂居查詢，在阿里司法拍賣網站上可見，正在拍賣的住宅用房總數高達78萬套，北京4899套，上海4429套，廣州8739套，深圳3810套。這是截止2019年1月20日的數據。
而深圳在2018年1月-12月，只有1930套。在短短不到1個月時間內多出1880套。一個月的量幾乎跟全年的量齊平。這些數據變化，可以作為棄房斷供數量變化的重要依據。這個數據已經表明，深圳的法拍房數量在大幅增加，從側面反應說明棄房斷供激增。
借1000萬買12套房，最後家破人散
深圳投資客張強，注定過不好這個年。
2015年，他再次驗證了在深圳投資房產是對的，這個驗證結果讓他野心膨脹。他認為2018、2019年仍會繼續大漲，房產可以繼續再做抵押，從中套利。
首套房在2016年出手套現後。認為機不可失的張強在2016年高峰期再次入手，向老婆和小舅子拆借了1000萬，半年買了12套房，花錢買了身邊所有能用的親戚朋友的名額。讓人不解的是，購買的房源都集中在龍崗和布吉。
選擇龍崗布吉的主要原因，張強告訴樂居：「以前買龍崗的業主基本都是以投資為主，大家都能夠接受高評高貸，在市區內業主都會擔心風險，接受度很底。投資意願越強的區域，對於高評高貸的接受度越高，目前深圳，最好做的區域就是龍崗。」
房子買好後，原中介答應的「高評高貸」在2017年拐彎向下的市場，銀行根本不願意做。中介的口頭承諾無法兌現。於是張強拿著紅本到處跟擔保公司借錢，其中一間無良的擔保公司押著張強的紅本，耗了一個多月，不給錢也不放本。「就是逼著我要去他那裡貸款。」張強最後在朋友章的支招下，去補了房產證。
其中借了兩個朋友名額，讓他們過來擔保公司簽名貸款，他們藉口回老家有事，消失了。而這1000萬，是用老婆和小舅子做的擔保。挺了一年，終於在1月份爆倉了，利息和本金欠了近1000萬。能賣的賣了，最後欠600多萬還不了。在去年年中因債務糾紛與小舅子大打出手，老婆現在已經與他離婚。
張強說，「這年頭中介最是害人，為了賣房什麼鬼話都能說得出來，如果不能高評每套房可以多貸錢，我怎麼可能會一次性買那麼多？現在家破人散。」
業內資深人士老章聽張強訴苦時直言，「你簡直搞笑，要在極短的時間內收集這麼多的物業，一沒做好風控，名額都跑回老家，要追訴得多麻煩，而且對中介完全信任，去銀行做最基本的瞭解也沒有；另外房源都集中在龍崗布吉，現在低價甩賣都沒人要，現在出現爆倉只能怪自己。」
從兩套房到錢房兩失，負債千萬
比張強稍微好一些的李麗從兩套房，到房、錢兩失也不過兩年時間，截止目前負債1000萬。她表示將痛定思痛、割肉離場，粗茶淡飯兩年，還可以重頭再來。自己仍然長期看好深圳的房產。樂居問她長期是多長？她表示：兩年。
李麗在2015年購入羅湖兩套50-60平的小兩房，租金各5000元/月，每月還款1萬，所有的欠款只是銀行的房貸，是中國知名品牌白酒的代理，每月月收入7-8萬，日子過得特別滋潤。
經過2016年的爆漲過後，兩套房子已經價值600萬。還買了一輛寶馬車，最後覺得不應該浪費房產增值的錢，可以通過抵押再買一套大房子自住。看中了寶安麗晶國際90平三房2廳，總價約600萬，單價約6.7萬。
於是，李麗通過擔保公司或銀行陸陸續續借了240萬，每次30-50萬的額度借款，希望能籌夠首付180多萬。三成首付中，其中一半都是來自於銀行或擔保公司的借款。
關鍵在於這240萬都是等額本息，三年還款，利息加本金一個月支出約10萬。所有的借款減去支付的寶安房產約170萬的首付，只剩下30萬不到，支持不了幾個月。
於是2018年再次走上了借貸之路，陸續借了150萬的信用貸。在與樂居訴苦的一個星期前仍打算去再借10萬週轉，因為寶安的房源已經停貸快兩個月了，最後被朋友喝止。
李麗哭了，她說自己沒想到2018年行情會這麼差，在外面80多萬應收賬款都收不回來。月收入都沒有保障，如果沒有中美貿易，市場環境只要正常，她都至於會走到這一步。如今總負債約1060萬，低價賤賣羅湖兩套小房子，也還有500多萬的虧損。
「這筆錢如何找，也是痛苦，但是自己目前看到了新的商機，相信不用兩年就能還清債務，要是實在起不來，就過普普通通的日子。」李麗更多認為這是市場的錯。
但業內人士老章並不認為，李麗與張強都是他的朋友，在他看來，他們問題在於用錯了工具，對市場沒有心存敬畏之心。「槓桿永遠是一個工具，靈活和安全的使用工具，才能安身立命，不能過分誇大工具的能力。短融長投，一定會出事。」
曾有房產投資前輩直言，深圳就是一個年輕人的賭場。人們來來往往，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，擔保公司、P2P、股市都是收割機。一人發財背後就有10個人破產。如果你沒有玩好這個遊戲還會有其他人進來玩。但是所有的投資尤其是房產，會趨向於專業化，沒有經驗最好不要隨便碰。
2019年 仍將在低迷中前行
老章直言，在2015年年底入市的投資客，現在爆倉率達80%以上，2018年底到2019年初就會全部顯現出來。
實際上，深圳樓市在政策導向下，轉向性明顯。2018年深圳政策調控力度加大，在731新政後，「731」新政對深圳樓市造成重創，加上經濟下行壓力增加，市場預期向下。
2018年深圳新房住宅成交2.9萬套，較去年有所上升，但還遠低於近十年的年均成交量。2018年新房住宅限價明顯，全年均價為54120元/平，同比下降0.6%。
在政府嚴格限價下，一二手房價倒掛現象明顯，另外，「三價合一」政策提高了二手房購房成本，部分二手房客戶轉向新房市場，二手成交更加低迷。
開發商在2018年下半年重啟首付分期、特價房等促銷活動，但無奈國內外經濟形勢嚴峻，購房者入市更為謹慎。同時下半年中美貿易戰加劇升級，外圍經濟環境惡化，國內經濟下行壓力增大，人民幣貶值壓力增加，國內投資意願降低，市場由此步入量價齊跌的調整階段。在2018年初若沒有割肉離場的，在下半年日子只會越來越苦。
曾有房產投資前輩直言，深圳就是一個年輕人的賭場。人們來來往往，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，擔保公司、P2P、股市都是收割機。一人發財背後就有10個人破產。如果你沒有玩好這個遊戲還會有其他人進來玩。但是所有的投資尤其是房產，會趨向於專業化，沒有經驗最好不要隨便碰。
「土地稀缺」這句謊言 騙了購房人一輩子
中國國家統計局18日公布數據顯示：4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲排名前十位的城市中，除了上海和北京外，其他均為二線城市，其中合肥位列第一，廈門、南京、惠州等城市也進入漲幅榜前10位。之前的各種報導，北京地王，六環外要賣6萬才不虧。上海保利地王，外環以外也要賣到7萬以上，深圳就不用說了，再漲15%，深圳房價就超過香港了，收入是人家的四分之一，房價比人家還高。關鍵還就隔著一條街，你說這是一種什麼體驗？
病態，中國樓市一二線城市呈現出的病態已經到了晚期，有人說又該調控了，其實調控來調控去，最大的問題並沒有解決。按照市場配置資源的原則，當需求旺盛的時候增加供給必然能夠平抑價格，別覺得領導們都不懂，早在建國初期上海資本家投機倒把，我們就從全國掉物資，然後把價格壓下來，讓資本家們全都血本無歸。所以這事心裏明白的很，但卻揣著明白裝糊塗。
樓市價格這麼高，土地遭到開發商瘋搶，那該怎麼辦，放地啊！多放土地，就能平抑價格。但現在土地放的跟擠牙膏一樣。北京的數據可以看出來，自打2015年底樓市火了之後，反而政府不放地了，政府其實才是最大的開發商，看到了土地要漲價，所以故意飢餓營銷，反而捂地惜售。造成市場稀缺，土地價格越來越高。公開數據顯示，2013年截止2015年，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建築面積為2046萬平米。剔除配建只1350萬平米為住宅，且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。
有人說北京沒有地了，所以放不出土地。那麼北京有多大，16410.54平方千米，7.5個東京，是20個紐約，155個巴黎，8個深圳又或者16個香港。這麼大面積難道沒有土地了，都蓋成房子了。紐約850萬人，北京也就2100多萬，面積大20倍，人口只多1.5倍，怎麼可能人口住不下？所以這科學嗎？
我們再來算一筆賬，北京人均住宅面積30平米，2100萬人一共6億平米，即使平攤了住，不蓋高層建築也才600平方公里，相當於城市面積的4%不到。有人說我抬槓了，還要有商業樓，還要有大街，還要有公路，還要有公園。這些都得佔面積。是的沒錯，那麼我們算個增量，也就是如果我再找出一個600平方公里的地方來，是不是也就意味著夠住了呢？
數據顯示北京的耕地面積340萬畝，換算一下大約是2266平方公里，(這只是耕地，還有園地212.4萬畝、林地1115.5萬畝、草地127.3萬畝、城鎮村及工礦用地427.2萬畝、交通運輸用地66.7萬畝、水域及水利設施用地120.4萬畝)。換句話說北京的耕地只要拿出四分之一來，就基本上能讓北京所有人口住下來。如果我們始終有迫害妄想症，總害怕美帝們害我們，所以要保留18億畝的耕地面積，這我勉強同意，也勉強理解，但北京這種城市，你留那麼多耕地幹啥，是不是有點想不通，難不成怕其他兄弟省份給你斷糧？而且這顯然是故意的，有數據統計北京的耕地面積年均減少13.5萬畝，也就是說每年都在螞蟻搬家，所以他們也是認可耕地減少的，只是不願意一下減少而已。這個情況不光北京有，上海也有，耕地面積也有1900平方公里，很難想像這樣一個國際化的大都市，在你周邊非得種地這是一種什麼情懷。更何況北京種的米也不好吃，還不如把這個面積放到天津、河北或者東北，白山黑水之間才是種植業的土壤。所以應該大幅削減北上深，以及廈門，南京這些地方的耕地面積，轉移到其他三四線城市周邊去。當然如果他們真想平抑房價的話。
所以現在出現一個特別怪的現象，比如北京開車從城區去順義的中央別墅區，中間走高速，竟然要路過大面積的農用地。顯然這些農地的位置要比別墅區更好，距離市區也就10公里不到，而別墅區的價格已經賣到了5-10萬一平米，那麼有沒有必要保留這麼多的耕地面積，實在是值得考慮。美國的可耕地面積是中國的10倍，大量的耕地都在北美中部，而海岸線邊上基本都是大城市，沒聽過也沒見過紐約邊上還有耕地的。而且還留了那麼大的面積。
所以，土地資源稀缺，這純屬是胡說八道的，你不把他用在正地方，不合理規劃，有多少都不夠。這就是很明顯的土地壟斷，然後依靠壟斷資源維持壟斷價格。 所以這麼多年來，咱們都被耍了，而目前，這個遊戲已經快玩不下去了，因為大城市人口增長已經到頭了。而他們經過這麼多年的轉移耕地，大概也釋放了170萬畝，算下來超過了1000平方公里，所以即使把人攤開了住，2000萬人怎麼也夠了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)