北京取消土地限價的真相(圖)

北京傳來消息，2019年準備第一次拍地。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2019年1月14日訊】前天北京傳來消息，2019年準備第一次拍地，說位於朝陽區孫河的兩塊住宅用地擬於近期掛牌出讓，並且兩宗地塊均不設定住宅銷售限價。這一下又讓很多小夥伴不淡定了，北京一項是這波調控的風向標，也是全國樓市調控最為嚴格的地方，如果北京放鬆，那麼這波樓市調控也就基本到頭了。但真是如此嗎？

北京確實這幾年以限競房和共有產權房為主，去年一共賣了52塊地，51塊都是這兩種房子，共有產權房大家都知道，就是你跟政府產權共有，價格只有房價總額的一部分，自己住一點不受影響，但出售或者出租將受到嚴格限制，這是踐行房住不炒的全新試點。肯買共有產權房的人，基本認定為剛需，因為改善需求受限，投資需求也已經不存在了，至於限競房的字面意思就是限制房價，競拍地價，也就是說賣地的時候，我就把房價規定好，你們開發商自己看，誰能幹這個生意誰就干，出多少錢買地，你們自己拿主意。限競房還有規定，那就是限售，購房後5年不許出售，這種房子初衷是好的，控制住總價，防止房價再漲，限售也打擊了投機炒房客。

但是也往往有兩個問題，第一開發商意願不足，房價封頂，這也就意味著收入封頂，但風險不確定，一旦高價拿地，到時候成本轉嫁不出去。所以限競房的土地拍賣經常遇冷，第二就是消費者不感興趣，這裡面有投資需求受限的事，也有地理位置問題，戶型的問題，更擔心質量，開發商在利潤被壓縮後，會不會偷工減料，這麼想也是有道理的。

所以，北京的限競房政策後來也就尷尬了，第一，土地供應指標沒有完成，土地出讓，同比2017年下跌29%，成交額1682.9億元，同比2017年下跌40%。流拍率10%，創下2012年最高水平。第二，限競房遇冷，2018年的限競房賣掉不足2成，而今年是限競房大量入市的一年，規模至少是2018年的一倍以上。

那麼大家可以算算賬，2018一年賣了3000多套，而今年加上去年沒賣掉的，一共可能將有7-8萬套，這個數字對比太過懸殊，第三純粹的商品房供給不足，房價下降幅度有限。保障的歸保障，商品的歸商品，房東在參考市場因素的時候，不會參考保障房價格，所以儘管限競房供過於求，但是也未對二手房市場造成實質衝擊。

其實我們很早之前就談到，限價的意義並不大，因為新房價格你能限制，二手房也是限制不住的，而大家心目中的房價第一參考因素還是二手房，所以從這個意義來看，我們的保障房供應，包括限競房和共有產權房，從市場狀況看基本夠量了，實在沒必要再繼續加碼下去了，已經超出了剛需的實際需求，如果再繼續加碼，一個是造成浪費，另一個會影響土拍，北京並不指望土地收入如何如何，但他會客觀上拉低土地供應。不是不推地，是開發商無利可圖不買了，這樣北京的房源供應就上不來。這對於房價來說不是個好消息。

所以，及時調整政策其實是十分必要的，還是要調動開發商的積極性，讓他們覺得可以有利可圖，積極建房，這是很重要的，保證北京房源的充足供應，這才是降房價的根本之道。

從北京限競房的銷售來看，也出現了一定的分化，地段好的朝陽、海淀，銷售很好，而大興、房山、昌平等位置欠佳的地方，則相對冷清，可見購房需求還是有很大差異的。通常情況下，位置欠佳只能用質量和社區環境來彌補，但限競房又注定了，後兩者仍然是短板，所以這就跟需求不匹配了。我們說房住不炒，重點在住，如果開發商蓋出來，賣不掉，沒人住也將是個浪費。目測在2019年大量供給的限競房必有一場大的廝殺，屆時大幅降價促銷恐怕在所難免。

未來北京這種超級一線城市，新房價格會出現一定的分化，保障房很充足，價格也會逐漸走低。而好的房子，豪宅的房子可能會打開限價，敞開供應，調動開發商積極型以增加土地和住房供給，平穩市場預期和價格。個別的房子可能賣出天價，但是大部分商品房，仍然會穩中有降，逐漸理性回歸。

綜合來看，打開土地限價並不可怕，價格根本就是限制不住的，像一線城市這十幾年房價飆漲，主要原因就是忽略了供給和需求的平衡，總想以房控人，認為房價高了人就少了，但結果適得其反，房價高了，人更多了。後來限購也沒用，變成了一場飢餓營銷，反而炒的更凶了，現在剛剛找對方向，回到供需的基本邏輯上來，現在發現限競房與需求不匹配，供需有再度失衡的風險，及時調整是很正常的。大膽預測，只要北京繼續保持這種土地供應節奏，今年房價仍然是緩慢回落，幅度在10%左右。當然如果是剛需，可以考慮限競房，今年必有價格大戰，也許是不錯的上車機會。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)