決定中國樓市的三個方面正發生根本性轉變(圖)

土地供給、人口結構和貨幣供應是決定中國樓市的三個因素。（圖片來源：Fotolia）

【看中國2018年2月5日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）土地供給、人口結構和貨幣供應是決定中國樓市變化的三個重要因素，如今，這三方面正在發生根本性轉變。威廉亚洲官网 的信息顯示，一些城市一直在收緊的房貸利率再度上漲，貸款100萬元需要多還20萬元。

過去的十餘年間，中國樓市經歷了一輪只漲不跌的單邊上漲行情，即使出現房價下跌，一般也是短時間和小幅下行的格局，隨後房價便出現報復性上漲。

以至於中國民眾已不再相信樓市調控能抑制房價，中國陷入「塔西佗陷阱」。即政府失去公信力，無論其說什麼話、做什麼事情，都會被認為是說假話、做壞事。

財經分析人士範欣2月4日撰文認為，中國樓市問題主要原因歸納起來無非是三個方面，一是商品房市場的土地供給被政府完全壟斷；二是人口結構變化；三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善，房價難改上行趨勢，但如今這三方面都正在發生根本性轉變。

範欣表示，中國國土資源部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大，雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上，小產權房轉正仍不被允許，但土地供給正在發生變化。

房地產專家馬光遠撰文解讀土地供給認為，導致高房價的原因是多元的，但最大的原因在於土地制度。當下實行的以招拍挂為主要方式，政府壟斷土地一級市場，是導致中國土地稀缺的主要原因。而且，在中國任何一個城市，就土地本身的量而言，用於居住的土地完全足夠，導致土地稀缺的根本原因在於不合理的土地制度人為導致的短缺，表現在三個方面：一是政府對土地一級市場的壟斷；二是土地結構不合理，中國不僅把土地分成國有和集體所有，而且按照土地的性質分成住宅用地、工業用地和商業用地。各地為了追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例；三是土地的大量浪費。一方面是土地緊缺，一方面是大量的土地被閑置，中國閑置的土地面積驚人。

範欣還認為，僅有土地壟斷還不能構成房價的連續上漲，必須要有人口的配合。1998年房改後的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業，2007年至今的10年正好是80後嬰兒潮的置業年代，上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年，這與樓市走勢不謀而合。但是，1990年至2012年這10餘年生育率出現了連年走低的現象，全面二孩政策落地後的2017年出生人口也出現了下降。因此，人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。

並且，土地供應壟斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合，才能支撐房價上漲。隨著金融監管的趨嚴，貨幣政策趨緊。

新年伊始，一直在收緊的房貸利率再度上漲。2月4日，中國大陸媒體報導，廣州四大國有銀行上調首套房貸利率至基準1.1倍。梳理公開數據可以發現，2018年以來，一線城市除上海外，首套房貸利率執行基準上浮5%-10%已成主流；不過部分二線城市漲勢更為凶猛，南京、蘇州、武漢、天津等多城首套房貸利率已普遍上浮15%——這意味著今年年初首次買房貸款100萬元，要比去年年初累計多支付約20萬元的利息。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)