未來十年的地產走勢

【看中國2013年09月13日訊】近日在諾亞財富舉辦的房地產私募股權基金峰會上，與會的眾多房地產投資人、業內專家、開發商等交流後了對未來十年房地產走勢的看法，他們均認為，未來將迎來 房地產金融變革的投資機會，而房地產進入長效調節機制後，城市發展會明顯分化，房產稅作為調節手段之一，打擊面不會太廣泛。　

諾亞財富董事長汪靜波認為，目前房地產直接融資已經從過去10%達到了24%，IPO佔 6%。以信貸為主的間接融資佔70%。這個結構相對美國還是很低的——美國的直接融資是70%。 美國的房地產基金佔地產行業融資的70%。而中國僅佔3%。所以房地產金融大有可為之處。而她指出，在人口日趨老齡化與長壽化的發展前提下，養老基金與養老地產將持續增長，必將帶來財富管理行業的高速成長和養老地產的蓬勃發展。　

而住房和城鄉建設部副主任秦虹則指出，未來的政策趨勢會有如下的三個方向：有效率地抑制過度佔有住房資源；滿足新型城鎮化下的新增住房需求（一類是最低收入 的保障，第二類是首次置業家庭，政策上要加大力度支持）；尊重市場發展的基本規律。這將帶來市場進一步分化的格局：中國未來會形成一張城市網，在快速軌交 公交化，通過高速鐵路網等交通結點的城市，會成為集聚人口更有利的地方，對房地產業形成支持。被主幹交通網邊緣化的城市，發展空間就不大。也就是說，有的 城市漲的快，有的城市多年不漲，有的城市可能還會再跌，如不在交通幹線上的三四線城市。

伴隨房地產發展趨勢的變化，人們會面臨三個投資機會：利率市場化及盤活存量資金的趨勢，會為房企直接融資擴大市場；而在流動性充足、高儲蓄率的現實下，房地產的證券化投資將持續增長。

而記者查閱資料發現，在中小房企政策支持背景不足的情況下，房地產資產證券化已經成為他們嘗鮮的融資渠道。比如今年5月，著名的「二房東」廣州海印股份提出了專項資產管理計畫以提前變現未來租金收益。該計畫以自成立之次日起五年內公司下屬商業物業的經營收益權為基礎資產，設優先級資產支持證券和次級資產支持兩種證券，合計募集資金16億元。其中，優先級資產支持證券不超過15億元，由合格的機構投資者認購，而餘下的1億元將作為次級資產支持證券，由公司全額認購。　

「這是國內第一隻以商業地產物業收益權作為基礎資產的專項計畫，在國內房地產企業資產證券化業務發展歷程中具備開創性意義。」一位資深券商投行人士如此評價。中投證券則預測基礎資產未來租金收益可達21億元，預計此次計畫的年收益率達到7%-8%。

而證監會的相關規定顯示，證券化的基礎資產具體形態，包括企業應收款、信貸資產、信託受益權、基礎設施收益權等財產權利，商業票據、債券、股票等有價證券，商業物業等不動產財產等。這不僅為房企提供了新的融資渠道，也讓投資者未來在房地產投資方面除了買賣房產賺取差價外還有更多的選擇。

美林證券經濟學家陸挺則認為，中國目前的有效城鎮化還不夠，雖然名義上的城鎮化率達到53%。實際上是虛高的，可能真正的城鎮化只有40%。而未來進城務工、收入穩定的農民工會成為住房市場的新增需求。

他還認為除了極個別的一線城市外，國家會逐步取消限購政策。因此房地產的發展空間仍然很大，但增速會減緩，城市分化與企業分化也將進一步加劇。在城鎮化的發 展方面，農村宅基地也即小產權房的流轉，會是城鎮化破題的一個關鍵。而他更估計未來作為長效調節機制手段之一的房地產稅，可能只會涉及到目標人群中的5%。秦虹也認為，房產稅的打擊面不會太廣泛，她預計會按多佔住房的收。一套自住的，肯定不會收房產稅。

與會的嘉賓們認為，未來十年的房地產市場仍然存在較大的發展空間，但增速會放緩，而未來十年更是一個快速整合的十年。房地產商會出現大量的會倒閉、兼併，市場份額將最後集中在幾十個大的房地產商手上。而專業化的時代會來臨，出現專門做商業地產、工業地產等的行業類公司。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)