中國銀行加速進軍美國商業地產

中國銀行股份有限公司(Bank Of China Ltd., 601988.SH, 3988.HK, BACHY, 簡稱：中國銀行)已經躋身於美國商業地產行業最大的外資放貸機構之列。

這家中國國有銀行正在研究如何用典型的美國方式發放更多貸款：將貸款打包成證券並在一個需求旺盛的市場中出售。

中國銀行對證券化的興趣與美國商業按揭債券市場2013年空前火爆的開局相呼應。美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)的超低利率政策已經促使更多投資者從相對更安全的投資轉向了高回報但也是高風險的市場。

行業出版物Commercial Mortgage Alert提供的數據顯示，今年第一季度，美國商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)發行規模可能達到260億美元，較2012年同期高出三倍多，為2007年第四季度以來單季最高水平。單1月份發行規模就達到88億美元，創歷史同期最高記錄。

總部設在北京的中國銀行從2009年底開始就越來越積極地向美國房地產開發商發放貸款，與其他眾多資本充足的中國投資者一樣，中國銀行也為美國城市商業地產的復甦做出貢獻。

中國銀行押注的是美國房地產的價值已經見底，因而貸款風險有限。

數據提供商Trepp LLC表示，截止去年第四季度，中國銀行美國分支機構的商業地產貸款餘額為37億美元，幾乎是2009年同期的四倍。這使其成為美國第三大外資房地產放貸行，排在TD Bank Group旗下的道明銀行(Toronto-Dominion Bank, TD)和BMO Financial Group旗下的蒙特利爾銀行(Bank of Montreal, BMO.T, BMO)之後。

中國銀行在這方面已經超過了某些德國銀行，這些德國銀行歷來是美國地產行業內表現最為活躍的外資銀行，但因為在泡沫時期遭受了貸款損失而退出美國市場。例如Trepp數據顯示，中國銀行已經超過德國的HSH Nordbank AG。

貸款資訊機構Broadacre Financial Corp.的創始人、曾在美林(Merrill Lynch)房地產團隊供職20年的Christopher Haynes表示，在放貸圈裡，中國銀行非常醒目，他們可以用非常有競爭力的條款發放貸款，而證券化可能會進一步鼓勵其放貸。

從去年年底開始，中國銀行就開始嘗試將房地產貸款打包成證券。去年11月份，該行連同其他幾家銀行發放了9.5億美元的商業地產貸款，用於幫助Vornado Realty Trust (VNO)和Donald Trump的合夥實體在曼哈頓中城建一棟43層高的大樓。這筆貸款被打包成債券，標誌著一家中資銀行首次參與美國CMBS。

在這個項目中，中國銀行承擔的份額約為2.11億美元。德意志銀行(Deutsche Bank AG, DB, DBK.XE)、高盛集團(Goldman Sachs Group Inc. ,GS)和瑞士銀行(UBS AG ,UBS)負責經辦CMBS交易。

中國銀行計畫在美國進行更多證券化交易，因為證券化有助於該行釋放更多資本，進而可以在美國市場發放更多貸款。一位知情人士稱，中國銀行今年的目標是再進行兩到三次這樣的貸款證券化交易。

該人士稱，長遠來看，中國銀行計畫增加人力資源投入，並拓展在美國的分銷渠道。

短期內，中國銀行並不打算獲取美國券商牌照，即使這樣可以在證券化和銷售方面扮演更重要的角色。

中國銀行的威廉亚洲官网 證券化行動是與高盛集團和德意志銀行聯手，針對曼哈頓紐約時報廣場(Times Square)百老匯1515號的一個170萬平方英尺的寫字樓和商鋪項目發放了9億美元貸款。借款方SL Green Realty Corp. (SLG)將這筆12年期的貸款用來對現有債務進行了再融資，並餘下1.16億美元現金。

高盛和德意志銀行本週將這筆貸款打包成兩批債券出售，其中8年期債券收益率為2.81%，12年期的為3.22%，均略高於預期。由於最近幾週CMBS價格有所下跌，投資者對於期限長出一般水平的債券有更高的回報率要求。

另據掌握第一手消息的房地產行業管理人士透露，中國銀行還初步同意為Chetrit Group以11億美元收購曼哈頓索尼大樓(Sony Building)的項目提供約6億美元貸款。不過這筆貸款不太可能被證券化。

CMBS投資者和服務商Talmage的首席執行長Edward Shugrue稱，中國銀行是希望大量持有美國房地產資產的大型主權實體之一；向紐約這類城市中的優質資產發放貸款是深具前瞻性眼光的第一步。

已知的涉足美國商業地產放貸業務的其他主權實體包括：阿布扎比投資局(Abu Dhabi Investment Authority)、Norwegian Government Pension Fund Global和新加坡政府投資公司(Government of Singapore Investment Corp)。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)