2013年房價大漲可能性不大

目前，有兩種說法特別有趣，一種是2013年春節之後中國房價將暴漲，理由是2011年以來土地供應不足，導致商品房供應可能斷檔；另一種說法是，如果到2020年，國民收入較之2010年實現收入倍增，那麼房價恐怕至少也得翻番。

那麼，2013年中國房價運行狀況會如何呢？

我的預測如下：銷售面積可能創十年新高，但銷售價格大致平穩。房地產行業呈現出銷售好於投資、一二線好於三四線、住宅好於非住宅、龍頭企業好於小企業的特點。作出上述判斷的六點邏輯如下：

第一，巨大的庫存導致價格難漲。從絕對庫存來看，2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米，估計到2012年底，房屋在建面積可能超過56億平方米，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米，庫存足夠銷售4年。

從相對庫存來看，2012年全年房屋新開工約有16億平方米，但銷售不足10億平方米，庫存仍在增加。從庫存消化的節奏看，經驗是，銷竣比在1.5左右時，樓市供求相對平衡。2010年下半年，一線城市銷竣比曾高達2以上，樓市陷入無房可賣的恐慌狀態。而2012年以來，銷竣比從2月份的1.15溫和上升至年底的1.35，庫存消化緩慢。因此，房地產供過於求的狀況已形成，房價整體上既無暴漲基礎，更不可能有供應斷檔之憂。

第二，政策的調控仍將延續，繼續收緊或放鬆的可能性都不大。新近的中央經濟工作會議顯示，明年經濟增長和通脹的目標可能分別為7.5%和4%，財政預算赤字率和廣義貨幣供應量增長則可能分別為2%~2.5%和14%~14.5%。中央經濟工作會議對房價調控使用了「堅持」一詞，顯示明年宏觀調控即便有所放鬆，其前提也是物價、房價的相對穩定，房地產調控政策明顯放鬆是無望的。房產稅等更嚴厲的措施似乎也未到推出時點，這將保證房地產運行在相對平穩的軌跡上。考慮到2013年是保障房中可售部分的供應高峰，因此2013年房屋銷售面積可能接近11億平方米，預計房價整體漲幅可能和CPI接近。

第三，銷售好於投資。以往的經驗是，在樓市銷售回暖約5~6個月後，樓市投資也將溫和上升。2012年2月份之後，銷售逐月回暖，但房地產投資並未和過去10年一樣也隨之回暖，開發商新開工、繼續拿地的態度非常謹慎。全國之所以再度出現新的「地王」現象，並非土地出讓市場整體活躍，而在於一二線城市核心區地價昂貴、地塊較小的土地出讓，更受到青睞。預計2013年銷售面積和銷售金額仍將回暖，但對上遊行業的帶動則相對有限，全年房地產投資同比增速也難以達到20%以上。

第四，一二線好於三四線。儘管從總體上來說，房地產供過於求的局面已形成，但在「北上廣」和部分省會城市的核心區域，可能會出現房價明顯上漲的情況，但其對區域市場整體房價的影響有限。箇中原因在於房價統計方式的改變。北京四環以內、上海中環以內的房價在2012年漲幅可能在20%左右，但卻沒有帶動城市整體房價的明顯上升，原因在於這些城市核心區域的房屋交易主要是二手房，而存量房價格變動基本不統計在房價之內。即便這些城市核心區供應的新房漲幅明顯，但其供應量只佔城市整體供應量的不足10%，對整體房價的推動作用也有限。

不可忽視的是，三四線城市過去兩年未受限購限貸政策的直接衝擊，開發量巨大且新增人口遲緩。再考慮到2013年也將是保障房中可售部分的供應高峰，如果將這部分交易納入房價統計範疇，也可能會對平抑房價有貢獻。一線核心區域房價明顯上漲，和全國房價漲幅有限的格局將並存。

第五，住宅好於非住宅。房地產調控政策導致過去數年非住宅的供應大增，但中國首次置業和改善型居住是目前需求的主流，電商平臺的興起則又推動了大型商業賣場的需求趨於萎縮。因此，非住宅的銷售尤其是三四線城市的非住宅銷售將比較艱難。不僅如此，我甚至傾向於認為，在一些中西部城市，城市綜合體泡沫已悄然浮現。

第六，房地產企業苦樂不均。從上市房企的負債率來看，目前接近80%，是過去15年來的新高，這顯示後續退出房地產行業者將多於新進入者。有品牌、資金和市場優勢的大型開發企業，其市場佔有率將持續上升，相當部分的中小開發商可能會選擇獲利了結。2013年，銷售面積和金額的上升，對開發商盈利增長的貢獻是有限的。流動性寬鬆導致的資金成本回落，才是開發商利潤增長的重要因素。明年上市房企業績很可能超出目前的預期。

中國的城市化和房地產，既然有早熟，便必有早衰。商品房和保障房的建設高峰很可能已經過去。縱觀未來8年，商品房新開工和在建面積很可能已來到了歷史高位之前。我們很難想像未來8年，商品房供應量也能如GDP和居民收入那樣翻番，年銷售20億平方米，或年新開工30億平方米幾乎是讓人難以置信的。同時，保障房的建設力度也將趨弱，畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了拐點，居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產很可能處於相對平穩的狀態。

從上述數據和邏輯看來，2013年的房價暴漲論，其實現的可能性甚低；未來隨著中國居民的收入倍增，房價仍有一定空間，但餘地已不大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)