上海房價高企 經濟刺激難從樓市下手(圖)

拜訪了牛慧菊(音)在上海市中心租住的「蝸居」之後，我開始有些明白中國政府近來抵制刺激房地產市場發展的種種呼聲的原因。

中國經濟增速放緩加大了政府放鬆某些限制措施的壓力，比如限制個人購房數量的規定。近年來實施的這些限制措施目的是要給房地產行業降溫。

在上海市中心的一個社區，牛慧菊和她的丈夫擠在一棟老房樓梯下一間沒有窗戶的房間裡，屋裡除了擺放一張單人床和一台電爐之外就基本放不下其它東西了。在這個社區，豪華公寓緊挨著上世紀20年代的舊裡弄住宅。

33歲的牛慧菊是一名服務員，她每個月支付的房租相當於50美元。她的願望只是屋內能有上下水管道，不過就憑她那微薄的收入，她不知道自己怎麼有可能換到更好的住處，就更別提買一套自己的房子了。牛慧菊說，所有東西的價格都在上漲。

龍洲經訊(GK Dragonomics Research)的咬麗薔(Rosealea Yao)說，儘管過去十年中國的新房數量呈爆炸性增長，但據估計中國2.25億城鎮家庭中，有三分之一沒有廚房沒有上下水管道。房價飆升得太高，政府出臺的抑制炒房和房價上漲過快的措施沒有產生明顯效果，像牛慧菊這樣的低收入人群並沒有從中受益。

在上海，在意識到樓市變得過於瘋狂之後，有關部門六年前就開始推出類似舉措，新房開發速度和房價上漲速度均有所放緩。與此同時，有關部門通過鼓勵開發商建造經濟適用房以及要求銀行提供優惠房貸等措施向更多家庭提供補貼。

但中國政府針對上海和全國範圍內的房地產投資所做的限制近來引起更多關注，原因是和過去十年超過9%的經濟增速相比，今年二季度中國經濟增速下滑至7.6%。經濟增速放緩的部分原因在於對房地產以及其它樓市相關行業的投資減少。據渣打銀行經濟學家王志浩(Stephen Green)估計，房地產投資在中國國內生產總值(GDP)中的佔比為8%，在中國這一全球第二大經濟體中佔據了相當大的份額。

一些分析師說，政府有關部門有相關政策工具來恢復樓市交易並重新拉動增長。只要取消過去推出的部分政策即可。比如在上海，有關部門只允許一個家庭最多擁有兩套住宅。類似這樣的限購措施阻礙了投資者買房。

但到目前為止，當局幾乎沒有表示出任何要放鬆這些政策的意思。每次中國政府採取降息等刺激經濟的積極舉措，政府官員都會繼續聲稱，房價對於太多人來說仍是太高。

有些分析人士說，中國政府不願失去採取樓市措施所取得的進展。上海城市房地產測量師有限公司(Shanghai Urban Real Estate Surveyors Co.)的分析師表示，在五年內房價飆升了2.6倍後，中國內地房價漲幅在2010年停滯不前。

從香港移居上海現年45歲的Stephen Au說，他半年前想買的那套公寓現在還沒賣出去，還是原價。

今年，上海售出的住宅房屋面積略多於新建房屋，這說明房地產開發商正在大力消化存量房。而2011年，開發商在上海新建的房屋面積幾乎是售出房屋面積的1.5倍。在2010年前的15年裡，香港和新加坡開發商及公司在上海共建了13億平方英尺（約合1.2億平方米）住宅，其中大部分在竣工前就賣出去了。

僅過去10年在上海建的公寓就能填滿逾800個紐約帝國大廈(Empire State Building)。但即使算上所有新建房，人均住宅面積仍很小，僅有17平方米，也就是差不多四張大號雙人床那麼大。

第一太平戴維斯(Savills)中國區市場研究部負責人簡可(James Macdonald)表示，包括上海在內，中國城市未來可能每年需增加7億平方米的住宅面積，而去年中國全國新增住宅面積7.17億平方米，二者相差並不算很多。他說，中國正在經歷一個艱難時期，但潛在購房趨勢仍然存在。

不過，對很多潛在購房者來說，高房價仍是阻止他們出手的一個障礙。上海城市房地產測量師有限公司的分析師表示，今年前五個月，上海平均房價為每平米2.2萬元（約合3,491美元），僅比2010年的歷史最高水平低1.7%。

據中國大學研究人員估計，上海的住房自有率是中國40個最大城市中最低的。2011年，上海每套住宅平均售價相當於27.6萬美元，這個價錢對於中國最富城市上海的很多市民來說是可望不可即的。上海人均年收入約為1.3萬美元。

李雪（音）住在上海偏遠西北角的一個新郊區，那裡的投機性房地產開發又蠢蠢欲動。在她住的公寓樓附近，最近拔地而起了一批18層新樓。但李雪堅持租房子住，並不理會開發商那套房價會漲的說辭。她說，現在人都學精了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)