上海房价高企 经济刺激难从楼市下手(图)

拜访了牛慧菊(音)在上海市中心租住的“蜗居”之后，我开始有些明白中国政府近来抵制刺激房地产市场发展的种种呼声的原因。

中国经济增速放缓加大了政府放松某些限制措施的压力，比如限制个人购房数量的规定。近年来实施的这些限制措施目的是要给房地产行业降温。

在上海市中心的一个社区，牛慧菊和她的丈夫挤在一栋老房楼梯下一间没有窗户的房间里，屋里除了摆放一张单人床和一台电炉之外就基本放不下其它东西了。在这个社区，豪华公寓紧挨着上世纪20年代的旧里弄住宅。

33岁的牛慧菊是一名服务员，她每个月支付的房租相当于50美元。她的愿望只是屋内能有上下水管道，不过就凭她那微薄的收入，她不知道自己怎么有可能换到更好的住处，就更别提买一套自己的房子了。牛慧菊说，所有东西的价格都在上涨。

龙洲经讯(GK Dragonomics Research)的咬丽蔷(Rosealea Yao)说，尽管过去十年中国的新房数量呈爆炸性增长，但据估计中国2.25亿城镇家庭中，有三分之一没有厨房没有上下水管道。房价飙升得太高，政府出台的抑制炒房和房价上涨过快的措施没有产生明显效果，像牛慧菊这样的低收入人群并没有从中受益。

在上海，在意识到楼市变得过于疯狂之后，有关部门六年前就开始推出类似举措，新房开发速度和房价上涨速度均有所放缓。与此同时，有关部门通过鼓励开发商建造经济适用房以及要求银行提供优惠房贷等措施向更多家庭提供补贴。

但中国政府针对上海和全国范围内的房地产投资所做的限制近来引起更多关注，原因是和过去十年超过9%的经济增速相比，今年二季度中国经济增速下滑至7.6%。经济增速放缓的部分原因在于对房地产以及其它楼市相关行业的投资减少。据渣打银行经济学家王志浩(Stephen Green)估计，房地产投资在中国国内生产总值(GDP)中的占比为8%，在中国这一全球第二大经济体中占据了相当大的份额。

一些分析师说，政府有关部门有相关政策工具来恢复楼市交易并重新拉动增长。只要取消过去推出的部分政策即可。比如在上海，有关部门只允许一个家庭最多拥有两套住宅。类似这样的限购措施阻碍了投资者买房。

但到目前为止，当局几乎没有表示出任何要放松这些政策的意思。每次中国政府采取降息等刺激经济的积极举措，政府官员都会继续声称，房价对于太多人来说仍是太高。

有些分析人士说，中国政府不愿失去采取楼市措施所取得的进展。上海城市房地产测量师有限公司(Shanghai Urban Real Estate Surveyors Co.)的分析师表示，在五年内房价飙升了2.6倍后，中国内地房价涨幅在2010年停滞不前。

从香港移居上海现年45岁的Stephen Au说，他半年前想买的那套公寓现在还没卖出去，还是原价。

今年，上海售出的住宅房屋面积略多于新建房屋，这说明房地产开发商正在大力消化存量房。而2011年，开发商在上海新建的房屋面积几乎是售出房屋面积的1.5倍。在2010年前的15年里，香港和新加坡开发商及公司在上海共建了13亿平方英尺（约合1.2亿平方米）住宅，其中大部分在竣工前就卖出去了。

仅过去10年在上海建的公寓就能填满逾800个纽约帝国大厦(Empire State Building)。但即使算上所有新建房，人均住宅面积仍很小，仅有17平方米，也就是差不多四张大号双人床那么大。

第一太平戴维斯(Savills)中国区市场研究部负责人简可(James Macdonald)表示，包括上海在内，中国城市未来可能每年需增加7亿平方米的住宅面积，而去年中国全国新增住宅面积7.17亿平方米，二者相差并不算很多。他说，中国正在经历一个艰难时期，但潜在购房趋势仍然存在。

不过，对很多潜在购房者来说，高房价仍是阻止他们出手的一个障碍。上海城市房地产测量师有限公司的分析师表示，今年前五个月，上海平均房价为每平米2.2万元（约合3,491美元），仅比2010年的历史最高水平低1.7%。

据中国大学研究人员估计，上海的住房自有率是中国40个最大城市中最低的。2011年，上海每套住宅平均售价相当于27.6万美元，这个价钱对于中国最富城市上海的很多市民来说是可望不可即的。上海人均年收入约为1.3万美元。

李雪（音）住在上海偏远西北角的一个新郊区，那里的投机性房地产开发又蠢蠢欲动。在她住的公寓楼附近，最近拔地而起了一批18层新楼。但李雪坚持租房子住，并不理会开发商那套房价会涨的说辞。她说，现在人都学精了。

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