葉檀：房鬧是房地產崩潰速度的指標

房鬧現象是行為金融學的天然指標。

一些購房者用全武行希望挽回自己的損失。日前，杭州、寧波等地出現房鬧現象，今年以來房鬧事件將近20起。一些前期購房業主不滿開發商大幅降價、難以承受短期內幾十萬元的虧損，打砸售樓處，或者到房地產公司靜坐，甚至出現購房者試圖攜手跳樓等現象。而少部分房鬧現象，媒體披露則是某些方面有意為之的結果，希望通過不斷升溫的房鬧，放鬆房地產調控的力度。

房鬧事件大多生在此前房地產溢價比較高的地區，投資色彩越濃重前期價格越高，房鬧或者房地產出現資金鏈斷裂的可能性越大。從行為金融學的意義上說，房鬧事件可以作為房地產泡沫、以及泡沫破滅速度的指標。

以杭州為例，威廉亚洲官网 的全國70個大中城市新建住宅價格指數顯示，2012年3月杭州新建住宅價格指數環比為95.6，僅次於浙江金華的95.4，房價跌幅遠高於京滬廣深等一線城市。一份中國某知名代理機構的報告指出，2012年3月上旬，全國十大降價樓盤中，杭州本地項目多達4個。這一數據說明，杭州房地產降價的速度較快，處於泡沫逐漸破滅的過程中。

杭州是房地產一線城市，房價上漲處於國內城市前列。從杭州房地產信息網所擷取的數據，2006年5月杭州主城區新建商品房最高均價每平方米接近11000元，但到2010年，新建商品房最高均價每平方米接近27000元，漲幅高達2.45倍。在此環境下，購房者已經習慣了作為重要資產的房地產價格只升不跌，心理承受力較為脆弱，單邊上升而沒有過實質性下降的市場，免疫力較差。

目前房地產下行幅度較大的地區，如鄂爾多斯、杭州等地，具有一些相近的特徵。

首先，當地較為富裕，貨幣資金豐富。杭州作為浙江省會城市，浙江省多年發展市場經濟所積累的財富，部分在在杭州這片湖光山色中，以房地產的形式被儲藏起來。鄂爾多斯更是如此，去年6月的一則新聞顯示，住建部聯合高和投資發布中國民間資本投資調研報告，內蒙古鄂爾多斯人均GDP超過香港，位居全國第一，鄂爾多斯資產過億的富豪人數超過了七千人，百萬資產只能算是窮人。節節上升的煤炭價格使鄂爾多斯在短期內收穫了大量貨幣資金，富得流油。

其次，這些地區近些年無法找到實體經濟突破口，貨幣資金得不到有效配置，成為輸送到房地產市場的子彈。以鄂爾多斯為例，羊煤土氣，最重要的資源是煤炭，煤炭財富沉澱為房地產，實體經濟的發展、人力物力儲備遠遠跟不上煤炭與房地產上漲的步伐，房地產因此成為最重要的貨幣窖藏手段。而浙江省近兩年實體經濟發展正在尋找突破口，炒煤團與炒房團從一個側面反映資金無法有效配置到實體經濟中，資金與資產品泡沫相輔相承，房地產成為最重要的大眾載體。

房地產泡沫越是大，房地產泡沫崩潰的速度越快，出現房鬧的可能性也就越大。杭州、寧波、一線城市郊區等地前期價格上漲過快的地區容易出現房鬧，而房價相對平穩的成都等地則不容易出現。

上面的描述還不夠全面，房鬧現象還與契約精神有著密切關係。

在東南亞金融危機時，香港出現大面積的房地產「負翁」一族，也即房地產資不抵債。從1984年到1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。1998年到2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到4，5000元。從1997年到2002年的5年時間裏，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。令人感動的是，香港沒有出現大面積的違約，沒有出現瘋狂的房鬧，深受法律熏陶的市民大多遵守契約，堅持繳還貸款。

市場經濟的核心，是契約精神，包括契約的公平，對契約的尊重。重視契約捍衛自身的權益，如果契約是公平的，就堅定執行。而不是房價漲落全找政府，希望引起政府重視，從最近一連串房鬧事件來看，內地的房地產市場離契約市場還有很遠的距離。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)