中國房地產現四大清晰趨勢

4月中旬，國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅售價變動情況。3月環比跌幅達0.3%，創本輪調整之最，兩會上溫總理「房價遠未回歸合理」那句話出現很大的殺傷力。這已是自去年10月房價開始拐點以來的六連跌，而上一輪2008年8月開始的調整，也是跌了6個月。

但是另一方面，樓市回暖勢頭正在出現，例如北京豪宅市場中，76個在售的價格超過4萬元/平方米的公寓豪宅項目在3月共售出了465套，銷售面積7.5萬平方米，環比銷售套數增長263%、銷售面積上漲264.9%；同比銷售套數、面積分別上漲了86.7%和97.4%。上海1-3月的新建商品房住宅月度成交量分別約20萬平方米，40萬平方米、80萬平方米。

而萬科、保利在更早的3月，銷售已經重返百億；即使曾經瀕臨破產的綠城也宣稱「最困難的時候已經過去」。恆大、中海、龍湖、富力、碧桂園、世房等標桿房企，在3月都取得了令人滿意的銷售數字。

4月18日，央行也明示將通過下調存款準備金率等多種方式，穩步增加流動性供應。房地產信託也開始抬頭，TOP50地產基金成立，而據普益財富近期集合信託週報顯示：房地產信託在2月18日到3月17日四周的成立數量分別為1款、5款、3款、7款。同期，某房地產信託1分鐘內被搶購一空等新聞也頻見報端。

在同一天公布的央行《2012年一季度金融統計數據報告》顯示，3月份新增人民幣貸款1.01萬億元，同比多增3320億元。此數據大幅超出市場預期，創出14個月新高；在此之前，市場普遍預計3月新增信貸規模在7,00億左右，最為樂觀的也只是在9,00億，但幾乎沒有多少人預料到，新增信貸會再次重返萬億之上。

業內人士重新小小翼翼地開始面對那兩個心痒難搔的問題：樓市回暖能否持續？調控力度會否逐漸放鬆？業界或是輿論似乎都覺得這是一個撲朔迷離的問題。

可是在央行數據報告公布的同一天，國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松透露，3月份樓市回暖，從金融的角度來看，跟3月份的信貸投放有關；無論是利率的下浮還是規模的增長，都是3月樓市回暖很重要的原因。

房地產業界相信二季度信貸規模會有所增加，但是受房地產調控和企業融資需求等影響，新增貸款規模並不會擴張得很猛烈，尤其是五大行對開發貸依然嚴控。在今年上半年40個重點城市個人住房信息系統全國聯網等，房產稅陰影愈發濃厚背景下，依靠開發商打折促銷的購買力缺乏亦可持續性。

其實種種跡象已經表明，經歷多輪調控後，中國房地產未來發展的方向已經越來越清晰地出現四個趨勢：

二三線城市的協調發展，成為遏制北上廣深等超級大城市房價上漲的方式

無論是統計局今年3月份數據中，三線城市成為房價唯一上漲的群體，還是房地產代理機構的調研報告，都能看出投資力量（包括住宅及商業地產）在向二三線城市轉移的趨勢。

「一線城市的增長動力有所喪失……」3月底，仲量聯行發布威廉亚洲官网 研究報告《中國新興城市50強》指出，由於二、三線城市的增長速度快於一線城市，中國房地產巿場活動的天平正向中國新興城市50強傾斜。報告認為，新的城市體系正在成形。9個城市（成都、重慶、大連、杭州、南京、瀋陽、蘇州、天津和武漢）已從競爭中脫穎而出，成為介於一、二線之間的1.5線城市。該行在4月19日發布的《2012中國零售地產市場投資展望》也顯示，2011年，中國零售地產佔整個商業地產交易總額的30%，辦公樓佔57%，酒店佔10%。其中，一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。

壓投資及二三次置業需求、保首套房剛需

根據申銀萬國證券4月20日發布的房地產行業調研報告，他們預計2012 年因結婚和拆遷產生的剛需在2012 年為6.5 億平，佔其預測的全國住宅銷量的69%。預計2012-2013年，房需求為5.8 億平方米、6.5 億平方米，拆遷引致剛需為0.7 億平、0.7 億平。若未來投資需求基本平穩，剛需佔比將維持在70%左右的水平。他們同時還提出，過去十年剛需增長保持在11%的水平，未來5 年剛需增長將有所放慢至5%。

從去年10月，佛山率先放鬆限購12小時即夭折；11月，成都放鬆購房者資格審查一週被叫停；再到蕪湖新政針對改善型需求的「龍年救市第一槍」短短數日就變成啞炮，但與此同時很多打擦邊球的地方政府救市政策卻闖關成功，從中不難看到中央在宏觀經濟政策釋放微調信號的同時，中央對於房地產的調控底線就是：首套房以及土地出讓政策放鬆，漸成趨勢。但二次改善住房範圍的限購政策堅決不放鬆，不可能再恢復2008年時的二套改善標準。

然而在2011年中還需要上浮10%的首套房利率，如今卻重返85折，而自去年8月以來，據媒體報導共有18個城市對房地產政策進行調整，當中大多數是針對首次置業契稅的調整。

房地產調控的差異化明顯，壓投資類及二三次置業需求，保剛需成為商品房市場的主流基調，而貨幣政策也對此出現了定向鬆動。在經濟增速下滑、不允許投資需求像2009年那樣大反彈的情況下，加大對首套房剛需的支持既合民意，又穩定房市不至於硬著陸。

保障房成為新的拉動投資方式

今年3月財政部發布預算報告稱，2012年中央住房保障支出安排為2,117.55億元，同比增長23.1%。據悉，住建部將在4月底前下達剩餘的100多億元中央財政保障性安居工程補助資金，而首批450億元資金1月已下發到各地。

住房和城鄉建設部數據顯示，今年開工的保障性安居工程有望達1,700多套在建量創記錄。自2011年起，中央計畫當年開工建設1000萬套保障房，到「十二五」末建成3600萬套，保障房建設由此進入到「加速跑」階段。政府在財政、用地等多方面向保障房傾斜，而保利、京漢等大牌房企的保障房建設步伐也在不斷加快。而廣州及上海都推出了只要補償差價，經濟經濟適用房在滿一定年限後即可上市交易的規定。對於地方財政來說，這算得上是一筆新的收入來源。

房地產依然是中國政府度過經濟難關的一個主要手段，只不過這次換了保障房這個形式。

正如上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上所寫：「不管你承不承認，三次危機皆靠房地產出手相救！第一次，1997年的東亞金融風暴，國內經濟蕭條，政府將住宅作為新的經濟增長點（房改），催生出樓市黃金10年；第二次，2008年國際金融危機，國內經濟衰退，政府大力刺激住房消費（順帶投資投機）；第三次，11年歐債危機，國內經濟下滑，保障房大躍進，猛拉投資！」

地產基金成為開發貸有效替代

4月下旬，諾亞財富聯合易居中國宣布推出的TOP50地產母基金，從國內排名前五十位房地產企業中選擇基金投資人，初步計畫募資10億元形成「基石投資」。公司稱，恆大、富力、華遠等已經對該基金錶達了深厚的投資興趣。此前諾亞財富公布的募資總規模為100億元，而易居中國董事局主席兼總裁周忻稱最大規模將達到180億元。

諾亞財富CEO汪靜波認為，房地產行業過於依賴信貸的發展模式將會改變。而巴曙松則任務，「2012年是房地產金融啟動之年。」房地產金融產品在今年會有明顯快速地發展，資金來源會定向多元化。

但據相關統計數據，2007年時房地產信託規模為2000多億元，2011年則增長至近7000億元，房地產信託餘額佔信託公司管理的信託財產規模的比例為15%左右。不過2011年12月末，人民幣房地產貸款餘額10.73萬億元，房地產信託只有房地產貸款的6%，還不能說是銀行信貸的有效替代。

不過2010年以前，大多數房地產信託產品背後的項目是中小房地產企業開發的，而從2010年開始，大的房地產公司如保利地產、富力、首創置業等紛紛進入這一領域。華潤集團、萬通控股、復地集團、中海外以及金地集團等旗下的各類基金已經廣泛活躍於房地產市場之中。

而從今年開始，保利地產最高規模達100億元的「信保基金」已經展開了養老地產領域的投資；首創置業正在聯手國內其他一線房企及大型金融機構，共同探索打造一個「資金+政府資源+產業+專業分工」的地產基金合作開發模式，並與中國社會福利教育基金會旗下的「長青基金」攜手養老地產；富力地產已與平安集團聯手成立了一隻40億元的基金；遠洋地產繼續去年聯手美國私人股本巨頭KKR成立美元基金後，今年又開始在內地成立10億元的房地產基金。

部分中小房地產開發商由於在拍地、開發、運營等領域並不專業，加上連續的房地產調控，不少被土地套牢，資金難以為繼。而銀監會重啟窗口指導，又切斷了它們通過信託融資的渠道。在接下來的調控強壓下，或有大量中小開發商被迫離場，大型房企將藉助房地產基金這一方式，進一步加快市場洗牌速度。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)