任志強：政策一鬆手 市場定反彈

市場持續低迷，庫存大幅增加，企業資金鏈持續緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰略轉型，是調整產品結構還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業如何走出困境，購房者何時出手，政策、市場走向何方？

看看這些業內專家和地產大鱷怎麼說：劉志峰、任志強、胡葆森等業內專家和實戰企業家分享了自己對2012年局勢的看法和「過冬」策略。

劉志峰：調控房價銀行獲利最大

2月18日，國家統計局發布了全國70個大中城市房價報告。報告顯示：2012年1月全國70個大中城市房價環比上漲的城市個數為零。在新建商品住宅方面，2012年1月全國70個大中城市價格環比下降的城市有48個，持平的有22個。

「房地產企業要正確認識房地產調控政策，對河南來說，中原經濟區建設是房地產企業發展的新機遇，目前，投資投機性購房開始降溫，多數城市房價漲幅開始回落，調控效果開始顯現。」中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰在會上表示。

不過，他也表示調控效果還不牢靠，投資性需求還存在，他建議房地產企業，「要跳出房地產來看房地產，房價過高不利於人才的引進和城市的和諧，房地產過熱和房地產泡沫不利於經濟模式調整和發展方式轉變，房地產發展要謀求長遠發展、持續性發展。」

他也發現了市場存在的矛盾，一是房地產調控的成果老百姓感覺不明顯，因為銀行利率沒有嚴格市場化，利率一上浮，房價下調的好處都到了銀行手裡，老百姓沒有享受到實惠。二是房地產宏觀調控不意味著行業不發展。

他說：「房地產企業要從規模、粗放發輾轉變為重質量、重效益發展，產業鏈上優化組合，沒有垮掉的行業，只有垮掉的企業。」

任志強：政策一鬆手 市場定反彈

不少專家和業內人士提到2012年房地產市場的走向，經常會提到「不確定性增多，走向不好判斷」，可地產界實戰專家、華遠地產上市公司董事長任志強說，2012年的房地產市場確定性最明顯。

「第一，調控政策不放鬆是確定的；第二，房地產投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續；第三，今年新開工面積持續下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會略有上漲。第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因為保障房的佔有面積還不確定，佔比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。」

任志強也認為老百姓沒有得到房價下降的實惠，錢都轉移到銀行口袋裡了，「銀行利率上浮相當於房價下降的24%都被抵消了。希望銀行對首套房貸利率加大支持，這樣的話今年的銷售面積有望增加。如果不下調，市場會更差，一旦上調，更多人買不起房，最後就是無人購房。」

對於宏觀調控政策，任志強也持有不同的觀點，他表示：「宏觀調控是正確的，但是針對的目標是錯誤的，首先是調整市場住房結構是不對的，除了剛需，還有不少改善性需求是希望增大住房面積的，剛需需要小戶型但市場不一定需要。可以參考國外，允許買，但是不能很快轉售。」

「為什麼人們選擇投資房產，算筆賬，如果100塊錢放在銀行，20年之後變成198元，但是實際購買力大幅下降；如果購買住房，20年中收益可能增長6倍。投資的渠道不外乎股市和房地產，是利率和貨幣政策導致人們願意投資房產。」他說。對於房價，任志強表示，中央表示希望將房價調控到合理價位，但是什麼樣的房價合理，誰也不知道，沒有消除根本原因，房價不可能回歸到合理價位。「政策一旦鬆手，房價一定會反彈。」

想要房價回歸到合理價位，他提出了以下建議：一是改變現有的土地制度和土地供給方式，給予自由交易的權利；二是住宅購置是資產購置，應給予相對優惠的利率，並對貨幣政策和稅收政策進行一定的調整；三是房地產產品生產是一個固定資產投資的過程，不能把住房問題當做政治問題來解決。

他提醒房地產企業，在政策限購下，不少企業選擇改變產品種類，由住宅轉向商業地產，「一個區域內商業地產的比例由當地的城鎮化率決定，只有城鎮化率超過60%，才會需要大量的第三產業和商業地產，不要盲目轉投商業地產，不然容易出現失誤。」

胡葆森：機遇與挑戰將共存

相對於任志強的宏觀言論，胡葆森的觀點無疑更具有可參考性和實用性，「連萬科的老總都說，現在降價回收的都是保命錢，其他企業就更不用說了，所以限貸比限購對市場的打擊更嚴重。」胡葆森感嘆。

不過，他對未來的市場仍然看好，河南城鎮化趨勢不會改變，行政手段壓制下的需求還存在，河南的房價總體處於一個合理的水平，一旦政策解壓，市場會好轉。

「現在就有很好的機遇，城鎮化加速帶來了每年5000萬到6000萬的剛需，城市空間的擴大也擴大了市場容量，產業轉移、升級和消費機構升級也讓工業地產、物流地產、城市綜合體等顯現，城市建設步伐的加快和區域關注度的提高給了企業更多的機會。」胡葆森鼓勵河南的本土企業。

地產市場一直處於梯度轉移中，未來5~10年，某地的市場份額就會被當地十大地產公司瓜分，現在有60%已被瓜分。鑒於此，他建議房地產企業，要確定好企業的終極發展方向和價值觀，建立好自己的根據地，做好產品定位和區域定位。

想活下去並活得很好，沒有一手絕活是不行的，地產企業也是如此，他說，只有你能做而別人不能做就是你的絕活，市場形勢好出大公司，市場形勢不好才會出好公司。除了靠譜的絕活外，行業間的聯合也很重要，合作才能共贏。

最後，他重點講了企業怎樣在冬天運營好自己，「想好自己是做項目，還是做公司，或者是上市公司，其實潛心於一個城市、一個項目，把項目和服務做到極致，就可以在河南存活下來，建業扎根於河南，明年要發展到50個城市，最近買了三塊地花了35億元，壓力也很大，只是因為早作準備，日子還算可以過下去。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)