萬科拚命出貨是為了保命(圖)

截至目前，全國46個限購城市未見放鬆跡象。但地方的財政壓力正隨著各地兩會的召開浮出水面。佛山市1月6日的政府會議消息顯示，該市2011年土地出讓金收入大減，與房地產相關的各類稅收也出現下滑。

與此同時，樓市成交依然維持冰點狀態。包括世聯地產、中原地產等機構人士預計，2012年樓市調控政策整體不放鬆，但地方或部分政策存微調空間。

世聯地產董事長陳勁松認為，當前過於嚴厲的限購限貸有望微調，對居民合理的住房需求將採取針對性的扶持政策，同時輔以制度性的政策如保障房建設及分配、房產稅的完善；中原地產華南區董事總經理李耀智也提議政策層面逐步完善稅收體制改革，開發商推行合理價格策略。

上述人士均認為，政策的合理微調，並不能撼動房價整體下行的趨勢，陳勁松認為房價將在2012年筑底；李耀智更認為，2012年深圳房價還將下降30%。

北京限購悸動背後

2012年元旦後的第一個週末，北京樓市陷入限購「5年改3年」的傳言，但隨即遭北京市住建委闢謠。

陳勁松對本報記者表示，這場「烏龍」反映了地方在嚴厲調控中矛盾的心態：既要執行限購令，又要促市場成交，還要房價合理回歸，這種美好的局面至少現在沒有出現。

北京業內放鬆限購的呼聲，基於市場成交的冰凍。北京並非個案。北京中原地產數據顯示，上週全國樓市繼續低迷。18個重點城市中，接近9成城市成交量出現環比下調。

隨著觀望加深，庫存大增，北京、上海、廣州、杭州等主要城市庫存已經接近或超過2008年的峰值，主流開發商的庫存也呈上升態

勢。但開發商此時並不願意大幅降價。陳勁松從房企角度分析有三個方面的原因，一是購房貸款審批很難，週期很長；二是地價還沒跌，降價回籠了資金，也沒法買地；三是去年銷售的樓盤業主還沒入夥，降價怕引發糾紛。

於是，地方政府、開發商、購房者陷入了一個僵局：成交深度低迷，而真正有需求的人群也難以入市。

從宏觀上看，房地產行業開發速度全面放緩及交易量的大規模萎縮，已逐漸波及相關聯的上下遊行業，並對後續的投資、供應產生影響，政策微調有其客觀動力。

地方微調的方向

在上述背景下，陳勁松、李耀智等人士均認為，在堅持房地產調控不動搖的基礎上，2012年限購、限貸、限價都有微調的必要。

「由於調控效果的顯現和經濟下滑預期的影響，2012年不管是地方還是中央，均存在較大的可能對限購令的執行細則做出調整，」陳勁松說，首次置業和改善型置業是市場中最穩定、健康的需求，針對首套房的限貸政策也有望做出調整。不過，地方微調的方向，應該是以促進成交為基礎，尤其是首套房的成交。

李耀智預計，2012年上半年，首套房貸款利率會有所下調，當前很多中小銀行為了搶客戶已將首套房利率下浮。一些地方已經開始實施各種微調措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費優惠、購房補貼等多個環節，預計2012年，惠及剛需人群的微調有望得到默許。

在對現有調控政策做出微調的同時，諸多業內人士認為，一些長期的制度性政策也應在2012年得到根本性的推進，如保障房的建設和分配制度，集體建設用地制度的完善等。

房產稅試點城市徵收範圍擴大，也是大概率事件。1月6日，住建部會議提出，2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。北京中原地產研究總監張大偉認為，這意味著，後續調控可能加大針對全國有多套房產擁有者的稅費調控，而主要城市產權聯網也有利於摸清目前市場上投資房產的總量。

2012下半年房價探底

陳勁松對本報記者說，北京限購如改為3年，應對促進成交具有積極意義，而且，即使北京限購現在改為3年，對房價下跌的趨勢也不會有影響。21世紀不動產分析師粟日也認為，「5改3」後，會有部分新增購房需求進入市場，但並不會對已有的房地產調控成果產生負面影響，不會阻礙「房價合理回歸」這一目標的實現。他還呼籲輿論不要對這種微調大驚小怪，動輒誇張為放鬆調控。

任何的微調，都不能改變房價在2012年繼續筑底的趨勢。北京中原分析認為，北京作為調控政策執行力度最大的城市，房價下調的項目和幅度也領先全國，目前來看拐點可以說已經出現，預期6-12個月內房價還有10%-20%的下調空間。

李耀智預計，2012年深圳樓市價格將以點帶面，繼續下降30%，達到2009年4月份的水平，全年月均總成交量維持在5000套左右。

陳勁松則稱，2012年地價下跌要快於房價下跌，隨後，房價逐漸筑底，在2012年年中或觸底成功，因為，今年上半年的潛在供應洪峰之後，下半年的供應會得到扭轉，其去庫存週期與中國經濟同步，下半年市場由於價格下降到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終促使價格探底成功。

「只要有量的回升，就算筑底成功，不要期望樓價再反彈，」陳勁松說，當租金回報率普遍接近社會平均資產回報率，就是房價回歸合理的標誌，如中等普通住宅租金回報率在3%-5%之間的時候，其價格便是合理的。

萬科總裁郁亮私下裡表示，萬科現在到今年都是拚命出貨「收錢」，不是為了抄底，而是保命，萬一2012年有什麼不能預料的波動，萬科至少有現金在手。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)