葉檀：2012如何避免房地產崩盤？

盲人騎瘋馬。

中國經濟正在測試離開房地產能跑多遠。這是一項危險的試驗，因為此前中國經濟已經被房地產拉得風生水起，而房地產這匹馬將近失控。

1月4日，《人民日報》發表文章稱，中國有條件避免樓市硬著陸。這是主流媒體正式談到避免樓市硬著陸，說明各方正在對此輪房地產調控達成共識：中國需要避免房地產大起大落，而讓房地產回到消費品的軌道上來，這也是此輪房地產價格調控的主要目的。

所謂避免硬著陸，即防止房價報復性反彈，也防止房地產市場崩盤。

2011年的房地產調控政策主要表現在房地產市場交易量大幅下滑，房地產庫存增加，消費者預期逆轉。成交量下降倒逼價格下降，對廣大購房者也許是福音，但由此導致的結果是2012年房地產投資量必然大幅下降，固定資產投資比率因此下降，帶動GDP下降，內需也會受到一定影響，對於穩定經濟不利。

就宏觀經濟而言，房地產調控不能拖累投資增速；就金融而言，房地產調控不能出現大規模的壞賬。

為應對房地產市場下行拖累實體經濟，即將出臺的房地產具體舉措可能包括，利用保障房開工保證固定資產投資率，利用收購爛尾樓或者低價商品房保證交易量不發生雪崩，保證房地產剛性需求的延續性，一旦房地產禍延金融業，即利用資產證券化保證銀行風險不擴大。在可以預期的時間內，放鬆剛性需求限制，繼續利用高利率與高稅收抑制投資需求是大概率事件。

2011年國房景氣指數連續下降，並在11月破百，創下28個月的新低。當年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%；全國主要城市樓市庫存量均處在高位；北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫存量均持續保持在歷史高位。到2011年12月，廣州商品住宅可售量增加79.94萬平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超過30萬平方米，深圳商品住宅可售量增加18萬平方米，北京可售量較上月基本持平。

房地產投資佔固定資產投資近四分之一，土地收入佔地方財政的七成，2011年10月和11月房地產開發投資平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10個百分點，11月房地產開發投資同比增幅比10月下降5個百分點，成為導致11月份全社會固定資產投資下滑的重要原因，水泥、建材、鋼鐵等產能過剩問題也與房地產市場下滑有關。2011年，我國固定資產投資增速已經從2009年的30%回落至2011年前11個月的24.5%。如果房地產投資在2012年大幅下滑，則GDP「保8」將是非常艱難的任務。

房地產調控需要支付成本，將由三方共同承擔。

首先是房地產開發商要承擔，開發企業利潤向平均利潤回歸。從賬面來看，2011年即便遭遇最嚴厲的調控，房地產業的利潤仍非常可觀。上榜的30家企業平均毛利為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均淨利率為28.91%，較2010年上升8.42%。此外，毛利率超過50%的有5家（2010年是4家），有13家毛利率達40%~50%（2010年為8家）。但這只是表面數據，2012年企業負債率提高，資金缺口增加，估計有六到七成的企業會產生資金缺口，因此，2012年房地產企業將繼續降價銷售，或者轉向代工，增加週轉率。

另一部分則由投資者支付。投資者將面對房價估值中樞下降、資產品價格下行風險，即使房地產價格保持不變，面對5%左右的CPI增幅，說明房地產投資在以每年5%左右的速度虧損。這還不是全部，未來中國推出房產稅是大概率事件，希望房地產傳之子孫後代的美夢可以休矣。從長期來看，房地產不是一個可靠的保值工具。

最後是地方政府。中國指數研究院數據信息中心威廉亚洲官网 監測數據顯示，截至2011年12月28日，全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

保持成交量穩定，保證固定資產增速，是2012年房地產的兩個大底。降低房地產開發企業利潤，增加投資者持有成本，地方政府從土地收入轉向稅收，成為托住房地產的巨掌。這幾年是用光財政收入、入不敷出的幾年，樓市估值中樞將以溫水煮青蛙的方式緩慢下降，最終通過數年的時間，估值中樞整體下行至與收入、通脹率接軌的程度。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)