拐點確認後樓市八問

我國住房改革以來，樓市一直是萬眾矚目的場所。時至今日，樓市的走勢更是牽動億萬上上下下國人的心弦。這方面的利益博弈、觀念交鋒趨於白熱化。據此我們選擇了樓市裡幾個較為有代表性的問題，對之進行剖析。

1.調控政策會持續嗎？

基於目前的形勢，我們認為以限購限貸為標誌的樓市調控政策還將持續較長一段時期。因為國內通脹壓力有所緩解，但危險還未完全消除，人民幣升值壓力一直存在，分配機制失衡，導致不少國民有較強的房產投資能力，產業空心化的趨勢還未得到有效扭轉，金融行業蘊含的風險未見顯著下降，而更重要的是，房價超過大多數城鎮居民購買能力的狀況還基本沒有改變。在這種情況下，保持政策的延續性和嚴肅性，顯得十分必要。唯如此，才能實現樓市的「軟著陸」，從而避免「硬著陸」引起的系統性風險。

2.房產稅會開徵嗎？

從政策類別角度來看，限購限貸政策畢竟是行政性的，終究是要取消的。取而代之的，是較為長期的規範性政策，房產稅就是其中之一。目前正在試點的滬渝版房產稅，除了一定的象徵意義，更多是起到醞釀今後樓市調控的儲備性政策之作用。一旦時機成熟，它將成為今後樓市長期穩定的政策，屆時這也將體現出樓市政策的務實和理性。而與此同時，房地產稅也將成為樓市價值在社會分配體系的轉移支付，體現出房地產稅的真正作用。三類政策執行都會比較謹慎，限購政策在年底進行評估之後，可能會出現不同城市量級、不同調控反饋效果下的限購政策的分化執行；房產稅收政策全國範圍的推出還不現實；貨幣政策會在現有基礎上好轉，但不會逆轉。

3.保障房的建設發展趨勢如何？

保障房的建設將會遇到許多困難，但是它將會迎來蓬勃的發展時期。近年來，中央政府一直致力於建立保障房與商品房的雙軌體系，力圖做到住宅市場兩條腿走路，以彌補此前的不足。保障房建設力度非常大，2008年、2009年分別為100多萬套和300多萬套，2010年580萬套，2011年要開建1000萬套，「十二五」期間將達到3600萬套的建設規模。雖然目前其在資金的籌措、土地的供給、開發企業的參與方面都存在不少的問題，但是在中央政府的強力介入下，今後保障房的建設不但會還上往年舊賬，而且會使住房供給雙軌體系逐步完善。3600萬套的建設量放在從2003年開始的10年週期來看，每年360萬套是合理的規劃。

4.房企今後的生存發展空間如何？

保持國內房地產市場的繁榮穩定，對於當前和今後的一段時期而言，都是十分必要的，於國於民都大有裨益。這是中央調控的基調，也是存在異議不多的看法。我國經濟發展長期向好、國內城市化方興未艾，將是短期內難以改變的大環境。因此，國內房地產開發企業還將會面臨著較大的市場容量和較多的發展機遇。但是，與以往不同的是，同行之間的競爭將會更為激烈，全行業的相關企業會重新整合。持續的調控，將加速房地產行業內企業的分化，最終會導致全行業洗牌。資金實力不強、品牌效應不大、經營理念不明、產品競爭力弱小的企業將會漸漸被淘汰。而目前各方面基礎較好的企業，會較為順利地渡過難關，並能夠發展壯大。同時，房地產與其他行業間的利潤率將有平均化的趨勢。於此將進入以房地產為經濟載體（商業、旅遊、產業、新興園區地產），凸顯房產使用價值的白銀十年。

5.商業地產的發展前景如何？

商業地產是當前房地產市場的一個熱點領域，國內經濟持續高速增長、房地產開發水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調控，使得商業地產的發展備受關注。從當前發展情況看，商業地產的發展具有兩個方面的特點，一是總量上供大於求，考慮到人均商業面積的承受範圍這個約束條件，預計未來商業地產在總量上難有大的跳躍式發展；但另一方面，商業地產的環境會明顯優化。一個標誌是。越來越多的大型房企加入到商業地產領域，不僅出現了萬達、中糧置業、SOHO中國等專注於商業地產開發的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業也持續提升商業地產比例，乃至萬科、龍湖等原來集中住宅的房企也開始試水商業地產，並且隨著商業地產比例上升，未來商業地產開發水平肯定會提高，運營水平也會相應提升，商業地產的融資-開發-招商-運營的產業鏈趨於完善，各個環節上將形成專業分工，從而改變當前商業地產的無序發展和重開發輕經營的現狀。以質取勝將成為成功之道。

6.房地產未來競爭的主戰場何在？

一線城市處於「高處不勝寒」的境地，二三線城市將會成為未來房地產競爭的主戰場。考察近期的樓市行情，嚴厲的限購限貸調控，使得一線城市的投資投機性購買日漸式微。一線城市由於經濟發展水平較高，房地產市場先期發展較為充分，原先蘊藏的各類需求釋放較多，加上實施限購，因而今後的一段時期，市場運行將會處於低位狀態。而二三線城市尤其是中西部的二三線城市，今後將會成為市場競爭的重要地域。因為：一是中國經濟終究會走向以內需為主的正軌發展道路；二是產業在地域上的梯度轉移；三是城市化進程的接力。同時，基於分散化布局戰略，大型房企會在不同檔次的城市進行運作，而中小型房企出於運營的收益性和安全性考慮，會更多偏向二三線城市。2008年，十大開發商的土地儲備二三線城市佔比不到8%，但目前已經到39%，就是重要例證。

7.房地產企業融資環境將會怎樣演變？

2009年，我國實施了寬鬆的貨幣政策，由此引發了較為明顯的通貨膨脹趨勢，直到現在國內的通脹預期還較為強烈。矯枉過正，2010年信貸總量控制、準備金比率、利率等政策工具先後施行，加劇了一些企業的資金壓力，不少房企的資金十分緊張，中小企業的壓力尤為明顯。在目前的形勢下，國內經濟要保持較為良好的增速，流動性的問題將會始終存在，因而從緊的貨幣政策難有大的放鬆，至多隻是在局部區域或某階段進行微調。房企的融資大環境短期內不會有根本好轉。大型開發商會通過各種手段保護好自己的資金鏈，尋找優質股權或者土地，中小型房企的多半會稀釋股權，提供出大量的併購機會，1-10月幾大產權交易所房產股權交易達到300億元以上，未來將是個常態化的現象。直接融資和私募房產基金要有發展機遇。

8.樓市的價格趨勢將會怎樣？

價格走勢一直是樓市的焦點議題。我們認為，在今後較長的一段時間內，房價將會在目前確認的降價幅度上不斷陰跌，但不會再度驟降，而是緩降。

為什麼會降？因為在調控政策下，房價上升的動力消失了。

從企業方面來說，其採取降價策略有兩點原因。一是考慮到自身的資金流的狀況。在資金存在壓力且短期內難以有其他辦法的情況下，必須採取以價換量的手段應對局面；二是考慮到住宅市場的需求彈性。價格下調有利於開發企業迅速佔領和擴大市場，爭取在市場上的主動性，並能提升自身的影響力。

從市場方面來說，降價氛圍已經形成。首先從目前情況來看，國家層面的政策調控不會在短期內放鬆，市場上供給大於需求的矛盾現期將會存在且有激化的趨勢。其次今後保障房的大舉入市，必將深刻改變當前的樓市供需格局。由此而來人們逐漸形成了房價下跌的預期。

為什麼是緩降？因為驟降會使各方的利益受到損害。

在政府層面，房價下降不是調控的最終目的，促進國內經濟長期穩定健康發展才是樓市調控的最終目的，房價下降只是實現這一終極目標的衍生產品。但不會聽任房價驟降，因為：一是一些地方目前對房地產行業的依賴還較大，劇烈的價格下調會對經濟增長帶來較大衝擊；二是短期內替代房地產業來拉動經濟增長的手段還未培育好；三是促進經濟長期繁榮穩定發展的根本動力如制度創新、技術進步和勞動生產率的提高等方面尚還未形成；四是持續保持對房地產行業的調控壓力能夠促進地方政府的發輾轉型。這種轉型需要信心，也需要時間。

在銀行層面，房價驟降會引發金融風險，造成大量的壞賬和呆賬。基於當前樓市當中投資、投機性持有還有一定的比例，驀然的房價下降會增加銀行業的房屋的持有量。在這一點上正反兩個方面的經驗和教訓已有很多。

在開發企業層面，企業一般不會將價格「一步到位」，這樣做與企業的經營的收益性、安全性原則存在衝突，緩降則是較為穩妥的。因為：一是逐步緩慢的下調價格，可以使市場上不同購買力的需求者分批入市；二是企業可以採取時間序列上的價格歧視策略；三是劇烈的降價會產生老業主的糾紛。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)