房價下跌正向全國蔓延(圖)

季節一旦入冬，氣溫就會快速下降。樓市一旦出現拐點，就會全面蔓延。10月全國房價正式出現下跌拐點以來，不僅一二線城市入冬，連上半年房價明顯上漲的三四線城市，也HOLD不住了。

中國指數研究院28日公布的數據顯示，11月21日至27日監測的35個城市中，30城市樓市成交量同比下降，7城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降80%，汕頭、天津降近60%，而北京市場成交量卻出現小幅回升。周度數據的時間跨度偏小，不能精確反映市場動態，但還是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事實。

樓市調整具有明顯的區域次序特徵，其實去年，一線城市成交量就已出現大幅下滑，而多數二三線城市卻大幅增長。進入今年以來，一線城市成交量一直保持低迷態勢，而多數二三線城市直至八九月後，才出現成交顯著下滑的情況。具體而言，今年1-10月份同比2010年1-10月，一線城市商品住宅成交量下降13%，而典型二線城市上漲了2%。

從市場消息面，也可反映出這一態勢。今年10月，上海幾個售樓處因房價下調三成左右而遭老業主圍攻，其後北京、深圳亦出現類似事件。而近期，要求補差價和退房的事件，進一步向合肥、長沙等二線城市蔓延。另有一典型現象：近日，隨著北京通州、昌平房價下降，鄰近的河北香河樓市也開始跳水。真可謂「城門失火，殃及池魚。而僅僅在幾個月之前，民眾、政府和媒體還為這些地區房價逆勢快漲而憂心重重，莫不呼籲對之實行嚴厲的限購和限價措施。

影響噹前樓市需求的三大因素，按重要程度依次是：購房者的心理預期、房貸緊縮政策、限購政策。雖然三四線城市多數都未實行限購，但房貸緊縮卻是全國「一刀切」的，首付提高、利率上升，對於三四線城市購房人的影響，基本與一二線城市相似；而最重要的當屬預期，隨著一二線城市房價下跌，在當前網路發達、信息傳播通暢的情況下，三四線的老百姓也不傻，預期本地房價也會有所鬆動和下跌，當然會有相當部分購房人暫停入市，等待觀望。

這也就形成了全國樓市調整中的區域差別。當然，更深層次的原因，是三四城線城市與一二線城市，中西部與東部相比，經濟和樓市發展水平不同，前者屬於欠發展或欠發達地區，過去幾年房價上漲速度較慢，住宅需求中投資投機性需求比重較低，房地產泡沫較小，房價不會太早、也不會較大幅度的進行調整。

不妨比較兩組數據。2008年，一線、二線、三四線城市商品房成交量，佔全國的比重分別約為8%、32%、60%，而今年前三季度的數據分別為5%、29%、66%。由此證明，一二線城市所佔比重持續下滑，而三四線卻越來越大。中國房地產開發和需求的主戰場，已經轉移到三四線城市，恆大、碧桂園、萬科等地產巨頭，正在快速向這些區域進行戰略布局。

與之相匹配，近三年來，全國商品房銷售金額20強企業，所佔全國商品房銷售總額的比重，由2009年的12%，至2010年的14%，再快速增至今年前三季度的18%。顯而易見，開發商優勝劣汰的速度正在加快。今後民眾購房時，應更多的關注這些大品牌的項目，如果購買的是小企業的樓盤，說不定等你入住後，企業就已失蹤了，遠不如開發商自己的物業公司那樣提供優質服務。甚至也可能出現極端情況：房價下跌、資金緊張，個別開發商破產，老闆跑路。近期南京和合肥已出現這類惡性事件，已購房但未交房的業主可就倒了大霉。

最後，分析一下今年不同商品住宅戶型的市場冷暖。在樓市下行期，有一個規律，郊區先跌價，普通住宅先促銷。今年以來全國熱銷樓盤，絕大部分都是位於郊區的中小戶型的普通住宅項目，他們針對於自住需求，尤其是剛需一族，降價二成左右就能實現跑量。以上海為例，今年前10個月，上海一房和二房的供應面積與成交面積的分別為1：1.07和1：1.16，稍稍供不應求；三房、四房分別為1：0.61、1：0.43，明顯供大於求。北京、深圳亦如此。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)