決定2012房市的三因素

展望2012年國內樓市，關鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。

首先，政策是影響樓市的第一要素。不要奢望2012年政策會重現2008年度和2009年的大幅放鬆。然而，2012年國內外經濟形勢非常複雜和嚴峻，樓市持續低迷不可避免地將對經濟增長產生負面影響；隨著房價的持續下跌，調控效果必將會越來越明顯，政策可能會出現局部放鬆。

隨著經濟下滑和通脹持續緩解，貨幣政策將趨於寬鬆，12月初存款準備金的首次下調即為明證，銀根鬆動有利於樓市企穩。

第二，資金面總體偏緊的狀況漸趨緩解。可分為兩個層面：外部資金和內部資金。外部資金主要與貨幣供應量有關。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、8萬億元、7.5萬億元，去年偏緊，2012年預計將達8萬億元至8.5萬億元。更主要的指標是M1（狹義貨幣供應），自2010年1月M1增幅觸頂後持續回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1個百分點，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1與房價關係密切，一般M1觸底反彈後，房價先是跌幅減小，後由跌轉漲。當然，這次形態與2008年有差異。2008年9月步入降息通道，11月推出四萬億投資計畫，M1於11月觸底，2009年1月再探底，之後大反彈；這次政策放鬆力度小，M1反彈的也會慢些，房價下跌、筑底的時間也會長於上一輪。

內部資金面，房地產企業資金繼續吃緊。2011年1月至11月，全國房地產開發企業本年資金來源75208億元，同比增長19%，較2010年同期大幅下降12.2個百分點，明顯低於近10年來25%的均值。尤其是個人房貸，連續9個月負增長。總體而言，當前企業資金緊張情況好於2008年底，但至少未來半年，這一情況仍在繼續惡化。2012年外債、房地產信貸、開發貸等將集中到期，多數開發商資金鏈將非常緊張，至少在上半年，降價促銷的壓力很難緩解，預期部分企業不得不變賣項目，甚至破產、倒閉。

第三，存貨壓力持續增加。一方面供應增加，另一方面成交低迷，導致2011年住宅存貨量不斷攀高。截至2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大城市，新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，與去年同期相比大增約40%。按過去6個月的平均成交量，這些存貨需要14.4個月才能消化完，再度創下近幾年的新高。開發商去庫存的壓力非常大，2012年必須採取措施。

在上述三大因素綜合作用下，基於2011年主要城市成交量已經比較低迷，2012年房地產價格不會出現大幅變化，升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價，預計將比2011年下跌不超過5%，市場總體形勢將略差於2011年。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)