「地王」淪陷爛攤子究竟誰來買單？

曾經豪氣吞下「地王」的開發商發現，「地王」已成燙手山芋。2009年、2010年誕生的「地王」，無論單價、總價還是項目總數，都曾創下了中國樓市之最。而最近，「地王」們卻大幅降價，新城地產、上海證大、中建地產、華僑城……多家響噹噹的地產大鱷，正在經歷痛苦折磨。

2009年，上海曾拍出的8塊「地王」，截至目前，只有3塊地上市在售，而且，曾經轟動上海的「迪士尼地王」項目甚至剛起步建設，面對現在的樓市調控，估計即使竣工，也要虧本出售。我當時聽到土地瘋狂拿地的消息後心想：「動輒一兩萬元一平方米的」地皮價「，預示著未來房價將在此基礎上進一步飛躍，這可能嗎？在這樣貴的地皮上造出的房子，它的市場空間究竟在哪裡？」在上市的土地中，如今新江灣C6地塊和位於唐鎮以及青浦趙巷的兩個「地王」項目銷售額還不到當年土地出讓金的15%。看來開發商正在品嚐2009年不顧一切，勇當「地王」的苦果。

如果說2007年股指在5000點以上，讓無數套在高位機構投資者悔恨終生，永世不得翻身，那麼2009年是「地王」不顧風險，拚命高價拿地的惡夢開始，當年的全國土地出讓金佔據全年GDP的4.4%。如今「地王」們冷靜下來之後，就會反思，為何當初我們還要頂著高投資的巨大風險，不惜血本出手爭奪「地王」這一桂冠呢？當年高價拿地越多的企業，現在越有可能面臨的是生存危機。「衝動是魔鬼」這句話在這些房地產「地王」們身上展現得淋漓盡致。

時間進入了2010年後，開發商們挾巨資創造「地王」的勇氣仍然不減，顯然在他們看來，多年來地方政府對房地產市場的支持，已經使他們牢固樹立了樓市泡沫只升不破的信念，而他們利用房地產市場這個「龍頭行業」對地方經濟的拉動作用，讓地方政府、銀行只能在行政、稅收、信貸方面給他們更多的優惠和支持。開發商普遍認為地方政府、銀行與他們是利益的共同體，他們既然綁架了市場，那高價拿地當了地王就無需注意投資風險，即使出了問題，地方政府也會給他們解圍，因為開發商若倒了，地方政府和銀行也不好過。因此，歷來的房地產市場調控充其量只是以往幾次的翻版，地王們仍將「笑到最後」。

現在看來，「地王們」打錯了如意算盤，因為出於對經濟、金融、社會的穩定方面的考慮，中央是寧可把經濟增速放緩一下，也不惜把房地產泡沫給捅破的。為此，一方面中央考慮到地方政府土地財政收入驟減，財政資金缺口較大，已經允許地方政府發行地方債券，以彌補短期財政資金的不足；另一方面，地方政府也在抓緊推進經濟結構轉型，擺脫地方財政對房地產經濟的過度依賴。最後若今年重慶、上海兩城市在房產稅試點成功之後，將向全國鋪開，如此通過房產稅的徵收，長期來看也能起到對地方財政進行補貼的作用。

但是，當「地王」開始從輝煌走向淪陷的時候，一個嚴竣的問題就出現了，當年「地王」們所構造的爛攤子，將由誰來買單？是聽任這些開發商自食苦果，走向破產毀滅之路嗎？如果民營房地產「地王」倒了，將會威脅到銀行信貸資金的安全，因為開發商們已經發狠話「房價跌去50%，我就走人」。要是具有國企背景的「地王」們倒了，難道還要由政府財政為其投資失誤買單？要知道，當年「地王」是由真金白銀堆築起來的，真正得利的是將這些土地推上拍賣臺的地方政府。如果「地王」們現在乾脆把土地都還給地方政府，那麼，地方政府今天將為「地王」的淪陷承擔什麼樣的責任？顯然這將是一道邁不過去的坎。

我們在欣慰昔日輝煌的「地王」如今紛紛落入降價賠錢的尷尬境地之時，地方政府也應該深刻反思，正是因為當年地方政府將「土地資源價值最大化」片面理解成了「經濟效益最大化」，常通過故意減少投向市場土地的數量（人為造成土地資源稀缺），以及一次性招拍挂的形式，招攬企業主高價拿地。因此，或許可以償試改變這種單一的土地出讓形式，不再用價格高低來衡量投標者的優劣，而應綜合考慮各種因素，例如投標者的公司前景如何、未來房地產開發能否實現資源有效配置、是否能夠配合政府在建造商品房的同時，也附帶建設一定比例的保障房。

「地王」時代的終結，不過是為曾經高燒的中國房地產市場的春夢劃上了休止符。當這個泡沫之夢醒來之時，所有參與造夢的利益主體，都將為其付出相應的代價。在付出代價之時，各利益主體也應該為此而深刻反思。基本確定，當一個個「地王」倒下之時，地方政府和銀行也將陷入困境！如果要細究最後誰來為「地王」們買單時，那麼只有「中國老百姓」！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)