萬科進入冬天模式

緊縮過冬創出歷史新低

7-10月，10家標桿房企僅花費購地款212億元

「萬科已經進入冬天模式，在這個模式下首先就是現金為王，現金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。」萬科總裁郁亮日前在一次媒體交流會上這樣表示。

而數據也顯示，內地十大標桿房企（保利、富力、恆大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海）前10個月的購地金額僅佔銷售款的21%，創出歷史最低，並且這一比例甚至不及處於金融危機漩渦中的2008年。

土地市場拐點或率先出現

對於龍頭房企拿地的節奏的變慢，有分析就認為，一方面是由於政府土地供應量偏少，優質地塊不多，地價並未出現明顯下降；另一方面則是由於調控趨嚴，銷售回款增速放緩，開發商為保證持有較充裕的現金，拿地態度比較謹慎。

尤其是2011年下半年以來，隨著各地樓市銷售持續萎縮，房企的拿地熱情進一步降低。7月-10月，10家標桿房企僅花費購地款212億元。其中10月份僅有萬科、綠城兩家房企花費約21億元購入4宗地塊。並且綠城參股山東東營區一宗商住用地僅花費9800萬元。而前期每月都有購地支出的保利、中海等房企在10月未有動作。

對此，北京中原地產三級市場研究總監張大偉就認為，「在全國樓市還未出現拐點前，土地市場拐點已經率先出現。

他表示，首先今年因銷售業績下滑、融資渠道萎縮等多重因素疊加影響，各家企業庫存積壓加劇，資金狀況劣於往年，拿地明顯更加審慎。

此外，由於調控預期時間長，為避免不確定的經營風險，各家企業新增土地儲備意願不足，招保萬金四大房企今年10月份僅2宗土地入庫，而去年同期則為19宗，且企業增加土地主要集中在新興三線城市，一線城市住宅土地市場明顯冷清。

而與房企謹慎拿地相對應的是各大城市頻頻出現的土地流拍情況。

近來濟南、南京、成都等城市紛紛出現土地拍賣流拍，底價成交更是成為主流。

中原監測數據顯示，全國13個主要一二城市1-10月累計成交居住用地4450公頃，同比大幅縮減28%。而受地方財政壓力及土地供應目標尚未實現的影響，地方政府從8月起加大土地投放，近三個月平均供應量較今年1-7月均值大增66%。

不過，雖然供應量上漲，但是受到調控抑製成交量的影響，在全國主要的133個大中城市裡，前十月成交地塊為7734宗，其中4619宗是以底價成交，比重約為60%，13個主要一線城市中成交地塊中底價成交佔比也達到了52.8%。

庫存積壓嚴重去化率再創歷史新低

而在房企慎重買地的同時，積極賣房消化庫存更成了房企目前最為重要的工作。

截至10月，全國執行限購政策相對最嚴格的10個城市中，庫存積壓達到了6044.46萬平米，環比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。同時，截至今年三季度末，滬深股市140多家上市房企存貨總量超過1.2萬億元，較去年同期大幅上漲了42%。其中，庫存同比增長的公司多達112家，佔比77.78%，庫存環比增長的也有109家，佔比75.69%。

資料顯示，全國前9月住宅新開工面積為124115萬平米，而同期住宅的竣工面積則為39953萬平米，差額高達8.5億平米。業內人士就預計，全國性的庫存積壓高點可能在明年三月左右達到。

而目前庫存的去化率也十分緩慢，北京年內的項目近五成簽約不足30%。根據北京房地產交易管理網數據顯示，截至11月14日，年內北京新建住宅期房供應項目135個，共取得預售許可證180次，供應房源56729套，合計727.41萬平米，其中已經網簽出售的僅為23878套，平均去化率為42.1%，再創歷史新低。

面對這種局面，品牌開發商紛紛開始降價促銷，以提高庫存的去化率。

自今年5月起，就有中海、碧桂園等開發商紛紛推行降價促銷，以價換量的策略。9月，全國各地區加入降價銷售行列的品牌開發商也越來越多。中原監測數據顯示，富力、保利、萬科等標桿房企，都進行了不同程度的降價促銷。在上海、北京等城市，一線房企去庫存化的舉措均非常明顯。

對此，張大偉就表示，由於政府在土地、房價控制和稅收等方面對開發企業的約束加大，因此對企業而言「博價」的風險日益加大，「博量」是目前條件下的最優選擇。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)