万科进入冬天模式

紧缩过冬创出历史新低

7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元

“万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”万科总裁郁亮日前在一次媒体交流会上这样表示。

而数据也显示，内地十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史最低，并且这一比例甚至不及处于金融危机漩涡中的2008年。

土地市场拐点或率先出现

对于龙头房企拿地的节奏的变慢，有分析就认为，一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面则是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。

尤其是2011年下半年以来，随着各地楼市销售持续萎缩，房企的拿地热情进一步降低。7月-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元。其中10月份仅有万科、绿城两家房企花费约21亿元购入4宗地块。并且绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。

对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟就认为，“在全国楼市还未出现拐点前，土地市场拐点已经率先出现。

他表示，首先今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，资金状况劣于往年，拿地明显更加审慎。

此外，由于调控预期时间长，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿不足，招保万金四大房企今年10月份仅2宗土地入库，而去年同期则为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。

而与房企谨慎拿地相对应的是各大城市频频出现的土地流拍情况。

近来济南、南京、成都等城市纷纷出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为主流。

中原监测数据显示，全国13个主要一二城市1-10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。而受地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，地方政府从8月起加大土地投放，近三个月平均供应量较今年1-7月均值大增66%。

不过，虽然供应量上涨，但是受到调控抑制成交量的影响，在全国主要的133个大中城市里，前十月成交地块为7734宗，其中4619宗是以底价成交，比重约为60%，13个主要一线城市中成交地块中底价成交占比也达到了52.8%。

库存积压严重去化率再创历史新低

而在房企慎重买地的同时，积极卖房消化库存更成了房企目前最为重要的工作。

截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。同时，截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

资料显示，全国前9月住宅新开工面积为124115万平米，而同期住宅的竣工面积则为39953万平米，差额高达8.5亿平米。业内人士就预计，全国性的库存积压高点可能在明年三月左右达到。

而目前库存的去化率也十分缓慢，北京年内的项目近五成签约不足30%。根据北京房地产交易管理网数据显示，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目135个，共取得预售许可证180次，供应房源56729套，合计727.41万平米，其中已经网签出售的仅为23878套，平均去化率为42.1%，再创历史新低。

面对这种局面，品牌开发商纷纷开始降价促销，以提高库存的去化率。

自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，全国各地区加入降价销售行列的品牌开发商也越来越多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市，一线房企去库存化的举措均非常明显。

对此，张大伟就表示，由于政府在土地、房价控制和税收等方面对开发企业的约束加大，因此对企业而言“博价”的风险日益加大，“博量”是目前条件下的最优选择。

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