在美國購房後能否退房(組圖)

近讀新聞：長三角多個樓盤拉開降價序幕，有的降幅很大，導致購房者憤而「組團維權」，要求退房，「還我血汗錢」。

房子是商品。在美國，幾乎所有的商品都可憑收據退貨，甚至開了的罐頭都能退款。大商店的服務臺總有人排隊退貨。但是，有兩種商品，屬於例外。一是汽車，二是房子。一輛新車，起點２萬美元左右。而一套房子，除少數地區外，起碼10多萬美元，屬於「大手筆」的商品，特別需要慎重地做足功課後才會購買。而且這兩種商品都是可以討價還價的，也就是說，價格滿意之後，你才會購買。因而，極少聽說有人退車、退房。

任何國家都一樣，「無姦不商」。美國很清醒地看到，商品社會並非「人之初，性本善」，所以需要以法規來保證商品交易的公平。以房子交易來說，重點要維護買主的權益。關於退房，各地都制定了相應法規，條款大同小異。

美國政府不能賣地，美國很難炒地炒房，美國沒有剛性需求，所以，美國也就沒有高樓如筍、蓬勃發展的新景象。買賣的房子，絕大多數是老房子。賣主和買主通常都要請一個經紀。那麼，什麼時候可以退房呢？

買房子的幾個關鍵階段，隨時都可以退出不買。

第一是出價（offer）階段。在經紀帶你看了十來套甚至幾十套房子後，你終於挑中了一套，簽一大堆文件，出價購房。並支付押金（通常約為房價的百分之一）。賣主通常不會同意你的殺價，可能會在你的出價基礎上加價。你也可以提出要求賣主分擔過戶費用（closing cost）。在討價還價的過程中，雖然你已經簽了字，但只要你覺得賣主沒有滿足你的要求，你就可以退出，並拿回押金。

第二是房屋估價（appraisal）階段。買房子需要貸款，貸款額通常是房價的百分之八十。銀行需要對房子進行專業房屋估價。如果估價低於市場價，你拿不到貸款，自然也就名正言順地放棄購買這個房子。

第三是房屋檢查（inspection）階段。雙方達成協議後，需要作房屋檢查。哪怕是新房子，也需要走這一步。美國的房子都是裝修之後才出售的，而且必須配備空調、浴室設備、熱水器、冰箱、爐灶、洗衣機、烘乾機等基本配置。房屋檢查重點在於房子結構、屋頂、水電、油漆、有無蟲害，也包括上述基本配置。檢查多少會找出點毛病。買主可要求修復或補償（compensation）。在這階段，買主若感到不爽，也可以「拜拜」。

第四是走查（Walk through）階段。第三階段過後，在過戶前，還有一道程序，就是在最後過戶前，再跟經紀去房子那兒看一看，確定沒有問題，若發現了新問題；或者沒有新問題，只是感覺後悔了，仍然可以退出不買了。

如果四階段都過了，就再簽一大堆過戶文件。房子買賣成交，買主拿到鑰匙。走完法律上的這一步，就無法退房了。在正式成交過戶之後，買主的懊悔是不受保護的。（There is no protection for buyer remorse after the formal closing has taken place.）

當然，若發現賣主有欺騙、隱瞞等行為，可以起訴。但在房子交易領域，法律只管是否受「損害」（damage），不管如何去「執行」（performance），即不會強迫人買下或賣掉一個房子。房子過戶後，法院不會強迫賣主「買回」房子。