房地產巨頭業績滑坡蔓延

房地產市場的持續調控對開發商銷售業績衝擊日漸擴大，繼8月份銷售金額年內首現同比下降之後，國內住宅開發龍頭萬科9月銷售額再次出現同比下降。

同樣值得關注的是，碧桂園、雅居樂地產和中國海外等多家房企巨頭9月銷售金額亦出現不同程度的同比下滑。

房地產企業單月銷售金額和銷售面積，很大程度上會受到推盤節奏和推盤數量的影響，但多家房地產企業銷售同時出現下降，意味著這種變化已非個別現象，僵持已久的房地產市場格局有望加速破局。

萬科銷售額9月同比降12%

萬科昨日晚發布公告，公司在9月份實現銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，環比分別上升12.5％和19.4％，同比分別下降4.9%和12%。

這意味著萬科銷售金額已連續兩月出現同比下滑。8月份，萬科實現銷售面積96萬平方米，銷售金額104.8億元，環比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長5.0%和下降12.6%。

但萬科總體銷售情況仍出現不小的增長。截至9月底，萬科累計實現銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%，萬科銷售金額距離千億元僅有一步之遙。

萬科董秘譚華傑透露，由於公司9月份的推盤大多集中在中下旬，而從認購到簽約需要一段時間，一部分認購金額不可能在9月的銷售數據中得到體現。加上「十一」長假期間實現的認購，公司目前已認購待簽約的產品規模超過70億元，10月份銷售破千億元當無懸念。

譚華傑坦言，9月公司的新推盤量和去年同期基本持平，而銷售則略有下降，說明一年以來市場環境的巨大變化，對萬科的銷售也產生了一定影響。

萬科提供的統計數據顯示，9月中下旬之後，市場推盤力度明顯加大，但成交速度進一步放緩。北京、天津、瀋陽、上海、杭州、南京、蘇州、無錫、廣州、深圳、佛山、東莞、武漢、成都等14個城市9月份商品住宅批准預售面積環比8月上升了46%，而銷售面積和8月基本持平，銷售金額則略有下降。

譚華傑表示：「隨著政策效果的顯現，市場成交速度持續放緩，主要城市存貨積累逐漸增加，買方市場的特徵日益明顯。」

實際上，萬科在銷售方面已經進入最後衝刺階段。深圳萬科分公司在7月份推出「萬團大戰」促銷行動之後，又在9月一舉推出11個項目、1萬套房源入市，其總價優惠措施更是從此前的5000元上升至1萬元的級別。

業績滑坡房企巨頭增多

萬科在拿地方面較去年亦出現大幅減少，9月份新增加項目8個，分別位於北京、鞍山、撫順、佛山、廣州、廈門等城市，歸屬於萬科權益的計容積率建築面積共191.7萬平方米。今年前9個月，萬科新增項目權益地價合計約257億元，約佔同期銷售金額的26％。

這意味著萬科前9個月拿地所支付的金額佔銷售金額比例出現大幅下降，2010年萬科全年土地款相當於銷售金額1081.6億元的53%。

譚華傑稱，從近期主要城市土地市場的流拍現象開始增多、底價成交的情況日益普遍等情況來看，土地市場正在逐步回歸理性，但由於土地出讓底價尚未出現明顯下調，還不能說土地市場的調整已經非常充分。

需要關注的是，不僅僅是中小開發商，多家房企巨頭9月銷售業績均出現不同程度的同比下降，開發商銷售業績同比下滑的情況不斷蔓延。

碧桂園10日發布的數據顯示，今年前9個月公司共實現合同銷售金額約325億元，合同銷售建築面積約514萬平方米，同比分別增長約49%及28%。按430億元的全年銷售任務統計，碧桂園已經完成全年目標的75.58%。

從數據可以推算，2011年9月碧桂園實現銷售金額27億元，較8月份的59億元銷售額環比下降54%，較2010年9月份的34億元銷售額同比下降21%。

根據雅居樂10日公布的銷售數據，公司9月份實現合約銷售金額約28億元，合約銷售面積約31萬平方米，合約銷售均價約為每平方米9004元。合約銷售金額較去年9月的31億元同比下降10%，合約銷售均價同比下降30%。

而威廉亚洲官网 公布9月銷售數據的中國海外，銷售額及銷售面積也均同比下降18%及13.2%，至66億港元和49.2萬平方米。

此前的8月，銷售金額下降的開發商包括萬科、中海地產、保利地產、富力地產、金地集團、越秀地產、首創置業等多家開發商。

花樣年集團總裁潘軍近日在接受《第一財經日報》採訪時表示，限購對市場的影響超過限價，房地產企業整體銷售形勢越來越緊，多家房地產企業銷售業績下降是一個危險的信號，目前開發商主要是以跑量為主，萬科等企業推出大量房源入市，現金流回籠成為關鍵。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)