「大限」將至 房地產信託拐點將現？

距離信託公司年底淨資本達標期限還有140餘天，為在「大限」之前達標，一些信託公司勢必要對目前的業務結構進行調整。

在信託公司諸多業務中，房地產信託業務體量龐大，風險係數較高，並且為監管層重視。房地產信託成為信託公司調結構、壓規模的重點，這是否會逆轉此前房地產信託「狂飆突進」的局面，拐點是否會到來？

淨資本紅線「燃眉之急」

今年1月，銀監會發布《關於印發信託公司淨資本計算標準有關事項的通知》，各信託公司應根據國家宏觀調控政策和銀監會監管政策導向積極調整業務規模和業務結構，確保在2011年12月31日前達到淨資本各項指標要求。

《通知》稱，對在規定時間內未達標的信託公司，各銀監局應立即暫停其信託業務，並追究該公司董事長和高級管理人員責任。

銀監會給信託公司劃定的風險控制「紅線」主要有兩條，即《信託公司淨資本管理辦法》中提到的，淨資本不得低於各項風險資本之和的100%；淨資本不得低於淨資產的40%。

對於「淨資本不得低於各項風險資本之和的100%」這條要求，用益信託首席分析師李?D向《第一財經日報》記者表示，信託公司為了達標，有兩條途徑，一是增加淨資本，增資擴股，引進戰投；二是調整業務結構，減少風險資本。

《通知》對於風險資本的風險係數進行了分類標準的制定，其中分為固有業務、信託業務和其他業務三大類。本報記者查閱銀監會下發的《信託公司淨資本計算表》，在房地產類信託方面，單一類房地產融資信託業務中公租房廉租房類融資的風險係數為0.5%，其他房地產類融資為1%。集合類房地產融資信託業務中公租房廉租房類融資的風險係數為1%，其他房地產類融資為3%。

由於受到融資類房地產信託業務風險係數高達3%的影響，對於房地產信託業務佔比較大的信託公司來說，調整業務結構，壓縮房地產信託業務勢在必行。

房地產信託暗流湧動

今年，房地產信託延續去年「風生水起」的態勢，信貸收緊、樓市調控令開發商資金鏈緊張，作為房企傳統融資渠道的銀行貸款越發艱難，於是，房地產信託成為開發商補充銀行貸款的首選。

國家統計局數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資26250億元，同比增長32.9%。另據央行數據，上半年人民幣房地產開發貸款餘額同比增長13.7%，比一季度末回落3.8%。中國信託業協會數據顯示，2011年上半年投向房地產領域的信託資金餘額為6051.91億元，比一季度末的4868.88億元大幅增長24.3%。

隨著樓市調控的深化，房地產信託「高歌猛進」的趨勢似乎駛離了房地產調控的方向。一位國有大型信託公司投資經理告訴本報記者：「上面進行嚴厲的樓市調控，銀行信貸全都收緊，房地產信託再這樣繼續‘放水’，肯定是不被允許的。」

一方面，開發商融資「按下葫蘆浮起瓢」，不符合樓市調控的主旋律；另一方面，房企通過信託融資，成本高企，風險積聚。房地產信託在這樣的形勢下，暗流湧動。

用益信託工作室統計，2011年上半年房地產集合信託（包括保障房信託），共發行536款房地產信託產品，發行規模達1670.1億元，發行數量同比增長145.88%，發行規模同比增長137.36%。發行規模佔2011年上半年總規模的47.6%，佔2010年全年總髮行規模的41.8%。

今年以來，市場上有關叫停房地產信託的消息此起彼伏，可謂風聲鶴唳，銀監會也曾否認對房地產信託業務叫停。6月中旬，銀監會非銀部副主任閔路浩公開表示，今年房地產信託不再有新監管政策。

然而，這並不意味著監管層對房地產信託「放任自流」，市場的變動始終在監管層的密切監視之中。

5月，銀監會對部分信託公司進行了關於房地產信託業務的「窗口指導」，要求嚴格合規，地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質」；總量控制，穩中有降。銀監會還對房地產信託業務進行「摸底」，下發《房地產信託業務風險監測表》。此外，銀監會重申了「事前報備」制度並嚴格執行。

一家國有信託公司的上海業務部總經理告訴本報記者：「目前是因為控制房地產才來控制信託，而不是因為控制信託然後來控制房地產。」

拐點將現？

業內人士認為，目前房價依然居高不下，樓市調控趨嚴，銀監會對信託公司兩項「硬約束」期限將至，種種因素，使得房地產信託市場陷入各方博弈，前途撲朔迷離。

這是否意味著房地產信託將迎來轉折，出現「拐點」？諾亞財富此前發布的一份報告指出，監管部門不太可能直接叫停不違規的業務，控制房地產信託規模增速才是符合現實的做法。房地產信託的拐點將出現在未來某個時候監管部門開始對「假股權真融資」和債權融資真正一視同仁。

一家由國有大行控股的信託公司項目經理對本報記者表示：「房地產的確是我們主要的業務領域，但是前陣子產品發得太多，現在基本都停了，監管層要求事前報備，非常麻煩，審批拖個20天，融資方等不了。」

對於房地產信託的拐點，分析稱：「要具體來看是行業整體還是個別公司，這塊業務量大的公司應該會自主收縮，停發或者少發，這塊業務小的公司還會繼續做。」他強調，要看外部環境和公司自身情況，「劇烈下降出現的可能性不大，應該是平緩下降的趨勢。」

此外，房地產信託的利潤很高，今年上半年房地產信託平均年收益率為9.81%，「對房地產信託還會有所依賴。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)